坊間期待多日的“930政策大禮包”，在24日提前落地了。
昨日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會主要負責人介紹了金融支持經濟高質量發展有關情況并答記者問。會上發布了多項政策，對房地產行業的需求端及供應端均釋放出了利好。
主要包括：
① 降低存量房貸利率，平均降幅約0.5%；
②在全國層面，降低二套的首付比例至15%；
③保障性住房貸貸款央行資金支持比例上調至100%；
④支持收購房企存量土地，延長金融16條和經營性物業貸款。
以下我們逐一解讀。
下調存量房貸利率
降低居民的房貸利息支出
“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。”
關于存量房貸利率下調的呼聲，近期可謂一浪高過一浪。坊間也早有“小作文”稱相關部門將下調存量房貸利率40-60BP。
而這一輪的政策力度，可以說是符合預期甚至超越預期的。和以往不同的是，這次是錨定“新發房貸利率”水平，這對于那些前些年高位站崗的存量客戶來說，威力將是巨大。
近兩年，由于政策持續發力，增量貸款利率持續走低。而存量房貸利率依然維持在較高水平。
單是今年2月和7月，央行就兩次引導5年期LPR下調累計35BP。5.17新政以來，除了北、上、深以外的城市，都已取消住房商貸利率下限。存量房貸與新發房貸的利差進一步拉大。
中國人民銀行行長潘功勝表示，此次存量房貸調整預計平均下降幅度在0.5%。
當然，0.5%只是個平均值。我們知道，不同地區、不同時期發放的房貸利率都不一樣。
以深圳為例，首套房現行的按揭利率為3.4%，而存量房貸多數還在4.2%及以上左右。比如在2023年9月份之前批復的貸款，大部分都是LPR加點30BP及以上。以2022年8月份批復的貸款為例，按照LPR4.3%+30BP，利率就達到4.6%。與新發房貸利率之間的差值達到120BP。
假設按照中位數計算，這次降0.5個點，總貸款為200萬，分30年還款，調整后的每月月供將減少約588.92元，30年利息總額減少了約21.2萬元。
據說潘功勝行長介紹，新政將惠及1.5億人口，預計可為居民減少1500億元的房貸負擔。
降低房貸利息支出，釋放出來的資金有利于擴大消費和投資。與此同時，降低存量房貸利率還可以減少提前還貸、違規換貸以及斷供的風險。
另外，此前坊間盛傳，政策將允許存量房貸跨行轉按揭。此次會上潘功勝行長也對此做出了回應，表示初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
這個回答，也讓大家看到跨行轉按揭的希望。
二套首付比例下調至15%
更好的支持多樣化購房需求
“將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。”
根據政策，接下來全國范圍內二套房和首套房的最低首付比例將“一視同仁”，不再做區分。
潘功勝行長還提到，各地可以在此基礎上因城施策，自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。商業銀行根據客戶風險狀況和意愿確定具體的首付比例。
此前5.17新政將首套、二套的首付比例分別下調至不低于15%、25%。而此次政策后，不僅首套房首付比例降至歷史低點，二套房的首付比例也突破歷史下限了。
此舉主要是面向改善需要定向釋放的利好，通過下調首付比例，降低置業門檻，更好的滿足多樣化購房需求。
在住房緊缺的時代，政策的制定傾向于照顧剛需群體的住房需求。而這兩年政策的風向變了。
今年以來，政策對于不同改善需求已經越來越“包容”，越來越支持了。
一方面，放寬限貸、限購等政策，支持有需求的群體“多買”。
另一方面，引導產品多元化、品質化，滿足不同的居住需求。
關于后者，今年明源君曾多次提到，住宅產品越來越卷，不僅改善產品的面積段上調，功能配置拔高，且別墅等豪宅宅產品也越來越多。
近期，明源君在《最近，樓市出現一個極特殊信號》一文中也提到，限墅令取消以及別墅審批恢復后，今年低密地塊供應量增加，將推動別墅汲類別墅產品供應放量。
將這些政策結合起來看，不難發現，商品房的自主權正在逐步交還給市場。無論的剛改群體，還是改善群體，亦或是豪宅群體的購房需求，都將得到充分的滿足和支持。
“將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房貸貸款，中央銀行資金的支持比例有原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。”
3000億保障房貸款基金的設立，源自5.17政策。目的是鼓勵政府收購存量商品房作為保障房，幫助市場去庫存。
運作模式為，由地方國有企業向金融機構提出申請，金融機構發放完貸款后，再向人民銀行申請再貸款，人民銀行按已發放貸款本金的60%發放再貸款，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最長使用期限不超過5年。
看似多方利好的事，在落地上卻遭遇不少阻礙。地方政府沒錢收儲、符合收儲條件的房源太少、收儲價格與房企無法達成共識、租金回報率太低……
雖然目前已有超80個城市宣布支持國有平臺企業收購商品住房，但收儲工作進展依然緩慢。數據顯示，截止6月末，金融機構發放企業額度僅約247億元，而央行已審核發放金融機構資金僅121億元左右。
其實，大家也知道，對于1900萬套的住宅庫存規模來說（數據源自瑞銀，截止7月底），3000億元可以說是杯水車薪。央行表態，國家隊下場，更大的意義在于為市場傳達積極信號，提振購房者的信心。
不過，新政的積極意義依然很明顯。原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，新政的出臺，這將有利于提高商業銀行的放貸積極性，降低地方政府籌資壓力，加快推動樓市去庫存，助力房企保交樓。
今年以來，房地產銷售進一步下滑，房企的流動性危機更加突出。此次會議，也針對房企存量資產盤活以及化債等給出了支持。
會上提到，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。
行情好的時候，土儲代表著發展潛力；行情差的時候，土儲往往變成累贅。
如今的地產行業，正以慘痛的現狀驗證了這句話。
很多房企手握大量閑置土地，想賣也賣不出去：同行忙著收拾殘局，政府忙著降負債，兩者都自顧不暇，更別提幫民企接盤資產。
沒有增量資金的情況下，房企就算想“砸鍋賣鐵”回血都不行。
會上提到，“在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監管總局還在一起研究。”
這等于提前釋放出信號——
針對收購存量土地，接下來央行還有支持措施出臺！
對于仍苦苦掙扎的房企來說，無疑又是一個值得期待的好消息。
2、政策延期，緩解房企償債壓力
“將年底前到期到期的經營性物業貸款和金融16條延期到2026年底。”
這兩個文件本來是今年底到期的，延期能夠在一定程度上減輕房企的償債壓力。
“經營性物業貸款”指的是今年1月份，金融監管總局聯合印發的《關于做好經營性物業貸款管理的通知》。
通知指出，對經營規范、發展前景良好的房地產開發企業發放的經營性物業貸款，在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發行的公開市場債券。
政策延期到2026年，對于那些擁有不動產經營業務（如商業物業、寫字樓等）的房企來說將產生較大利好。房企可以利用經營性物業的貸款來償還集團負債，從而緩解由于債務到期所帶來的資金壓力。
“金融16條”是指2022年11月11日，央行與原銀保監會聯合出臺的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，《通知》從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，其中關于存量貸款展期以及配套融資盡職免責兩條政策設定了適用期限。
在2023年，該條款已延期一次，此次再度延期，與今年以來地產銷售再度下滑，房企資金壓力增大密切相關。
中指研究院的數據顯示，今年前八個月，TOP100房企銷售總額同比下降38.5%，房企到位資金同比下降20.2%，債券融資總額同比下降29.7%。
銷售端及融資端雙重受阻的情況下，允許房企存量貸款展期，以時間換空間，減輕企業的償債壓力，從而降低房企暴雷風險，穩定房地產市場。
小結
從過往的經驗看，政策的出臺對市場刺激作用明顯。眼下，十一黃金周已經臨近，政策這場“及時雨”為即將收尾的“金九銀十”加把勁。接下來市場相應如何？我們拭目以待。
轉載至明源地產研究院
