三月已至，春意盎然。中國正式進入“兩會時間”。
一年一度的全國“兩會”，歷來被視為展望全年經濟發展與政策走向的風向標。不夸張地說，企業只有讀懂“兩會”，才能更好地把握市場大勢，不易行差踏錯。
這其中，國務院總理所作政府工作報告（下稱《報告》），更是每年“兩會”的的重頭戲，信息量巨大。
明源君仔細研讀《報告》后發現，相比往年，今年《報告》涉及房地產的內容明顯精簡，比如往年必提的“房住不炒”和“新模式”，并未在“今年政府工作建議”一欄中出現。
不過，今年《報告》也增加了一些新表述，比如當前房地產市場風險隱患較多，亟需防范化解等。
以上種種，到底透露了哪些信號？且聽明源君一一道來。
首提防范風險，
原文：房地產市場風險隱患較多。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。
相比往年，《報告》首次把“風險防控”，列為今年房地產工作的重中之重。
眾所周知，2022年以來，房地產行業進入深度調整期，市場景氣程度持續走弱，房企債務風險明顯加劇。與此同時，各地頻發“停工斷貸潮”，也進一步打壓市場信心。一旦上述風險向金融、社會等領域傳導，后果則不堪設想。
所以從2022年年底以來，中央多次發聲強調：化解房地產業風險，是有效防范化解重大經濟金融風險的重中之重。
比如2022年中央經濟工作會議上，習近平總書記特別談到：房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。要正確處理防范系統性風險和道德風險的關系，做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展。
不光是中央，今年地方政府對房地產行業的風險也尤為關注。據不完全統計，2023年有22個省（市）政府工作報告強調防范房地產領域風險，較2022年多10個。
比如內蒙古提出，要持續推動解決房地產歷史遺留問題，開展房地產化險渡峰行動。四川也表示，要“一樓一策”分類化解房地產風險隱患，堅決防止房地產風險向金融、社會等領域傳導。
明源君認為，上述《報告》關于房地產風險的表述，主要傳遞出三個信號。
一是“保交樓”相關政策仍會加碼。雖然本次《報告》并未提及“保交樓”，但作為化解房企金融風險的重要一環，今年各地仍會高度重視，并出臺相關政策推進此項工作。
比如吉林省今年就要求完成1.5萬套保交樓任務。安徽省對“保交樓”提出細致要求，明確推進房地產開發項目逾期交房專項治理，加強商品房預售資金、交付質量、等監管。
第二，為了防范風險從問題房企向優質房企擴散，中央及地方政府仍會采取進一步舉措，改善優質房企現金流和資產負債表。
但與此同時，“防止無序擴張”這一新提法，也在一定程度上限制了優質房企不能過度融資，謹防新的風險產生。
第三，壓實各方責任，政府不會全面救市場主體。一方面是幫助出險房企自救，另一方面則對出險房企依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責。屆時，房地產行業將迎來新一輪出清。
未提“房住不炒”
和往年不同的是，今年《報告》并未在“政府工作建議”一欄提及“房住不炒”。
2016年中央經濟工作會議上，“房住不炒”的說法首次被提出。此后數年，這一簡單明了的表述，一直是房地產調控工作的根本遵循，并接連出現在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《報告》中。
今年《報告》不提“房住不炒”，是否意味著這一政策基調發生了變化？
明源君認為，不提并不意味著退出。經過多年實踐，“房住不炒”作為中國房地產調控的根本定位，已然成為社會共識，不需要在《報告》中專門強調。
而且早在2021年，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》就提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”。2022年底召開的中央經濟工作會議也強調，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
這也意味著，“房住不炒”不僅會是今年地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調，不應也不會突破。
尤其2023年以來，各地政府工作報告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個省市，均明確提出繼續堅持“房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展。
例如，吉林省提到“爭取長春市開展利用國家專項貸款加快商品房去庫存試點，發揮金融支持房地產市場平穩健康發展專班作用。內蒙古明確“綜合施策穩地價、穩房價、穩預期，完善人、房、地、錢聯動機制”，促進房地產良性循環。
告別高負債
2022年《報告》提到的“探索新的發展模式”，并未在今年《報告》中見到。
明源君認為，不提“新模式”的原因和“房住不炒”類似。中長期來看，中國房地產向新發展模式轉型是大勢所趨，也是歷史必然，不用過多強調。
而且早在2022年底召開的中央經濟工作會議上，習近平總書記專門提到：要深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
此番講話也說明，對房地產新模式的探索和過渡并未停止，而是正在進行時。
到底什么是房地產新模式，目前眾說紛紜。而中央經濟工作會議則給出了一個重要線索，那就是不同于以往“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式。
在房地產市場快速增長的年份，房企為了擴大市場份額，普遍采取“三高”模式，由此埋下諸多隱患，最終在最近兩三年頻繁爆發。
所謂房地產新模式，其核心之一就是低負債、穩杠桿、重運營，房企業務重心從前端開發向后端運營服務轉移，完成從開發商到運營服務商的轉變。
中金公司研報指出，新發展模式蘊含著未來房企發展的五個新方向。一是新建商品住宅重點逐漸轉向改善住房需求。二是保障性和市場化租賃住房將成為發展藍海。三是綜合城市更新能力將為企業帶來更多機遇。四是存量房經營和交易活動體量逐步擴大。五是房地產金融服務業務規范化發展。
實行雙軌制
和往年一樣，今年《報告》仍強調，要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產新模式的核心。
所謂雙軌制，是指為一部分人群提供保障性住房，而為另一部分人群提供商品性住房兩種體制并行的一種住房體系。
2022年9月，住建部就強調要健全“兩個體系”，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。保障體系更多的是政府發揮補位作用。
明源君認為，為了推動房地產業向新發展模式平穩過渡，今年中央和地方仍會出臺具體舉措，助力住房保障體系建設。
比如考慮進一步完善土地支持政策。今年廣東全省高質量發展大會中就強調，廣州、深圳單列租賃住房用地占住宅用地供應計劃的比例原則上不低于10%，對保障性住房用地做到應保盡保。
其次，考慮通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
比如黃岡市就提出，住房租賃企業通過購買商品房和存量住房用作保障性租賃住房的，市政府在其運營期間采取貸款貼息的方式給予支持，按每年應支付保障性住房專項貸款利息的30%進行貼息補助，貼息補助期限最長不超過5年。
再者，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。
比如2022年11月，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。
今年1月，央行、銀保監會等相關部門也提出，將加大住房租賃金融支持，計劃設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。這些實質性舉動，對于住房租賃市場的發展，絕對是個利好信號。
多措并舉
剛需加速回歸
2022年《報告》提出要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，而今年《報告》則強調，要支持剛性和改善性住房需求。
今年1月，住建部部長倪虹就在接受央視專訪時表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
據明源君觀察，自2022年底以來，各地鼓勵住房消費的利好政策，主要有三種。 一是降低房貸利率。今年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。據貝殼研究院監測顯示，今年2月份，符合首套利率動態調整的38城市中，有17個城市首套房貸利率回調至4%以內。另外，百城首套主流利率平均為4.04%，絕對水平再創2019年以來新低。
二是優化限購限貸等政策。據克而瑞統計，2022年11月以來，已有多個一，二線熱點城市開始優化調整限購政策，如北京、成都、西安等。若加上在之前的上海、濟南、西安等9個核心一二線城市，2022年第三季度至今，已有14個核心一二線城市限購“松綁”。
三是發放購房補貼。比如今年吉林省就明確“開展房交會，精準投放消費券，大力推廣人才等購房補貼政策時限，落實房地產稅費優惠政策”。南京對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。允許分區實施階段性住房購買契稅補貼優惠。
明源君認為，為了拉動內需，今年房地產需求端政策仍會持續發力，比如進一步優化現有限購限貸政策、下調房貸利率、加大優化補貼力度等，房企應及時抓住窗口期機會，搶占市場份額。
外部環境轉好
樓市回暖可期
除了上述與房地產直接相關的措辭，《報告》中的一些新提法、新目標，也會對房地產市場產生間接影響。
第一是今年中國GDP增速目標設定為“5.0%左右”，高于上年3.0%的實際增長水平。
第二是把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入。
第三是2023年新增就業目標1200萬人。
眾多周知，此前房地產行業陷入困境，其根本原因之一就是經濟下行壓力疊加疫情持續影響，導致不少人因此失業或或收入下降，加劇樓市觀望情緒。
美聯物業做的一次問卷調查顯示，近7成受訪者表示家庭收入因為疫情而減少，并有5.8%的人表示因疫情導致失業；從受訪者置業計劃來看，超過7成購房者表示疫情對購房計劃有影響。
但隨著全面落實疫情防控優化措施，今年宏觀經濟大概率將經歷一個回暖向上過程，多個行業有望復蘇。包括近期國際機構也普遍調高中國經濟增長預期，認為中國經濟今年將迎來反彈，預計2023年中國經濟的恢復性增長也將為世界經濟注入信心和力量。
經濟持續向好，加上穩定的就業預期和居民收入。不僅有助于提振大家對樓市發展的信心，更能直接促進樓市消費和投資實現穩步增長。
萬科董事長郁亮也表示，盡管疫情防控優化后，短時間內人員流動減少，但是社會活動復蘇是可以預期的，隨著社會活動恢復，房地產行業也同樣受益。
結語：
今年兩會，明源君還注意到一個有意思的變化，那就是地產界兩會代表中，來自香港地產界人士的比例明顯上升，其中政協更是占到40%。
這里面，不僅有業內人士熟悉的香港四大家族（新鴻基地產、新世界集團、長和集團、恒基兆業），澳門賭王女兒、信德集團行政主席兼董事總經理何超瓊，今年也首次以港區全國政協委員的身份亮相。
過去幾年，內地房企多因發展過于激進，紛紛出現流動性危機，多位地產老板也開始淡出兩會。相比之下，一直穩扎穩打的港資房企，并未在上一輪樓市調控中受到波及。
不僅如此，近兩年，不少港資房企還積極布局內地房地產市場，傳遞對內地經濟看好的信心。比如新世界披露一年內在內地投資100億元，太古地產則喊話十年擲下1000億港元。
此番兩會委員名單此消彼長，背后更暗喻了港資房企和內地房企兩者實力的微妙變化。
注：本文轉載至明源地產研究院
