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全球“零利率”中國樓市新轉機

更新時間：2020/3/24

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市場久違的“秒光盤”再次出現。3月16日晚間，深圳，萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達2.99億元。3月13日，位于蛇口的招商太子灣項目推出14套公寓房源，僅8秒宣告售罄，銷售金額達6億元。

這雖是個案，但代表著一種信號，即國內疫情逐漸明朗化下，樓市正解除冰封。而深圳樓市素來有著全國樓市風向標的稱號。

因為疫情沖擊，在抗“疫”最嚴峻的2月份，房地產投資銷售指標以前所未有的幅度大降。國家統計局數據顯示，1—2月份，房地產開發投資同比下降16.3%，商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。

上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢對中國房地產報記者表示，房地產涉及上游相關的建筑、建材，下游的家具、家電，以及龐大的就業人群，對經濟的影響重大。國內樓市現在防止的不是房價大漲，而是銷售端壓力可能導致房價劇烈回落，這是政策著力的重點。

當前，新冠疫情在全球蔓延，全球央行競相寬松以應對滿天飛舞的“黑天鵝”，境內外寬松流動性下，中國樓市亦將迎來新的轉機。

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樓市雙雙探底

3月17日，萬科召開2019年線上業績推介會，萬科集團董事會主席郁亮表示，18個月之前，也就是2018年秋季例會，萬科主題詞是叫“活下去”，當時只是出于居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。但是沒想到，今天，或許成了特別真實的存在。

“萬科在行業中首先提出房地產‘白銀時代’的概念，今天，白銀時代已進入深水區”，萬科在《致股東》信中如此寫道。

而當白銀時代遭遇疫情“黑天鵝”的沖擊，行業的艱難性愈發明顯。

疫情對經濟和樓市的沖擊有多大，這組數據可以說明。據國家統計局披露，1—2月份宏觀數據全面下滑，無論是需求端的消費、投資還是供給端的工業產值，全部大幅負增長。其中，1—2月份全國服務業生產指數同比下降13%，規模以上工業增加值同比下降13.5%，制造業產值同比下降15.7%。

投資類全線下滑。1—2月份，全國固定資產投資33323億元，同比下降24.5%，創歷史最低。制造業投資增長同比下滑31.5%，基建投資增速同比下降30.3%。消費指標跌到歷史低點，1—2月份社會消費品零售總額同比下滑20.5%，除藥品和食物等抗疫物質和生活必需品消費保持增長以外，其他所有消費都是負增長。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉測算，一季度經濟增速可能為負值，創有季度GDP統計數據以來的最低值。二季度之后有望改善，但仍然存在壓力和風險，需要提早采取有效措施加以積極應對。

在疫情影響下，建筑業生產放緩，市場需求被抑制，房地產指標嚴重下滑。1—2月房地產開發投資同比下滑16.3%；商品房銷售面積同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46%。房地產開發企業到位資金同比下降17.5%，全國土地購置面積同比下降29.3%，房屋新開工面積同比下降44.9%，預示未來房地產投資仍將面臨壓力。

2020年2月末，商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米；商品房現房存銷比為26.6個月，相比2019年12月末上升10.8%。

同時，全國70個大中城市房價降溫明顯，二手房價首次下跌。國家統計局數據顯示，2月份，70個大中城市一二手住宅價格環比漲幅分別為 0.02%和-0.08%，相比1月分別收窄0.25和0.15個百分點。尤其二手房價為 2015 年 4 月來首次下跌。相比1月份，2月份新房價格上漲城市數量減少26城，二手房價格上漲城市數量減少19 城。

國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，房地產“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責任，房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面初步形成。至于房地產發展政策，按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策。

“雪崩之時，沒有一片雪花是無辜的”。值得警惕的是，雖然國內疫情得到有效控制，但境外疫情正在各國迅速蔓延，若疫情長期得不到控制，全球正常的社會經濟生活必將受到沖擊，短期內對股市、對經濟產生一定的影響不可避免。

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新一輪刺激的樓市“轉機”

為對抗疫情沖擊，國內外掀起新一輪經濟刺激潮，流動性“大放水”。

北京時間3月16日凌晨，美聯儲將利率降低至零水平，并啟動了7000億美元大規模量化寬松（QE）刺激計劃。但當天市場反應并不積極，美國股票市場繼續下跌。

美聯儲3月17日發表聲明稱，為應對新冠肺炎疫情對商業票據市場造成的影響，將建立商業票據融資機制以支持美國家庭和企業。美聯儲上一次使用該工具是2008年。當日，姆努欽和美國總統特朗普還向參議院提出了大約1萬億美元的刺激計劃。

3月19日早上，歐洲央行拋出7500億歐元（折合人民幣約5.4萬億元）資產購買計劃。有消息稱，日本政府、執政黨正計劃推出超過30萬億日元的刺激方案。

3月份以來，至少30個國家或經濟體采取了降準、降息或量化寬松的措施。澳大利亞央行利率已降至0. 5%，接近零利率，并表示準備在必要時采取進一步行動；已實施負利率的歐洲央行和瑞士央行大概率還會進一步降息。

零利率意味著什么？美國斯坦福大學經濟系教授羅納德·麥金農認為，如果發達國家致力于在危機期間通過降息穩定國內經濟，套利交易者的投機熱錢將大量涌入利率較高的新興市場國家，最顯著的沖擊是大宗商品價格的周期性波動，帶來通貨膨脹壓力，引發房地產市場的泡沫，拉升食品和能源價格。

我國正發力新基建投資。隨著各地重點工程復工及一批重點項目名單的下發，近50萬億元的投資版圖浮出水面。其中2020年度計劃投資總規模約7.6萬億元，占總體投資計劃的15.3%。

同時，央行年內已兩次宣布下調存款準備金率。一次是1月1日央行宣布全面降準0.5個百分點；另一次是3月13日，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點，在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點。通過兩次降準，央行共計向市場釋放1.35萬億元長期資金。

面對疫情和油價暴跌兩個“黑天鵝”對世界帶來的巨大沖擊，中國多次高層的重要會議已定調，要進一步加大力度實施逆周期調節，面對經濟下行的壓力以及外部的嚴峻沖擊。

中國首席經濟學家論壇理事長連平預計，貨幣政策會相應地做反向調整，主要是通過流動性寬松、利率水平的降來應對。“接下來準備金率和利率在這兩年還會進一步向下調整。3月份或4月份是重要的時間窗口，因為遭遇沖擊后，對經濟的負面影響會在此后一段時間逐漸地顯現，金融作為先行的、重要的經濟變量，需要提前進行運作，這樣會對下半年經濟運行帶來積極影響。”

在國內外流動性集體“大放水”之下，多位業內人士均對房地產走勢充滿信心。

“困難只是階段性的，看好后續的市場需求。房地產消費是一項長期消費，疫情并不會導致需求消失，房企對市場恢復要有信心。”中國房地產業協會會長馮俊認為。

粵開證券首席經濟學家、研究院院長李奇霖對中國房地產報記者表示，由于國內疫情防控得力，全社會存在后續樓市政策會松動、基建加碼的預期，從而減少沖疫情對樓市帶來的沖擊。“短期看，國內房價可能因房企降價促銷而出現下跌，但老百姓購房需求還在，對樓市預期較強，一段時間過后房價又可能被帶動起來。”

連平表示，疫情結束后，在因城施策、逆周期宏觀政策以及新型城鎮化和區域經濟一體化等因素推動下，隨著預期的改善，房企拿地積極性上升，房地產投資將會出現明顯反彈。即使疫情對房地產行業有較大壓力，不會也不應該出現“大洗牌”。考慮到房地產行業對中國經濟的重要影響，市場動蕩必然會對中國經濟帶來不穩定因素。行業的發展和成熟需要“洗牌”，但這種“洗牌”應該是長期和漸進的，是市場可以接受的，其過程對經濟的副作用應該越小越好。從當前出臺的一系列扶持政策來看，疫情影響下還不會出現行業“大洗牌”的趨勢，但應該會在一定程度上推進行業重組。

同策集團首席分析師張宏偉預計，在全球及國內市場流動性刺激下，盡管當前我國樓市調控的基調仍堅持“房住不炒”，短期內調控政策并未出現明顯寬松，但市場流動性注入房地產，必然會導致房價進一步上漲。無論是傳統基建，還是新基建、產業類項目，大部分項目仍然會落地到一二線城市，帶動核心一二線城市投資價值進一步提升，土地價格也會隨之進一步上漲。而地價上漲，必然也會帶動一二線城市房價率先開啟上漲趨勢。（摘自中國房地產報）

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