作為地方“財(cái)力”的重要部分，近段時(shí)間土地出讓收入增速明顯加快。11月單月全國(guó)土地出讓收入近7000億元，超過(guò)此前5000余億的今年月度平均水平，全年土地收入也有望創(chuàng)下新高。
在地方財(cái)政收入增長(zhǎng)放緩，收支壓力加大之際，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇和平穩(wěn)，將有助于降低地方政府專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模加大情況下的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這也利于保持明年房地產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)。兩者都將有助于穩(wěn)定投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。
單月土地收入近7000億
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1～11月累計(jì)，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入92851億元，同比增長(zhǎng)3%，低于去年同期增幅(6.9%)。
與一般公共預(yù)算收入增速較低相比，地方政府性基金收入的增幅反而在逐漸加快。
2019年前11個(gè)月，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入64365億元，同比增長(zhǎng)10%，其中土地出讓收入同比增長(zhǎng)8.1%。
10%的增幅看似并不太高，但與今年上半年相比，增速已經(jīng)大為加快。上半年，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入29792億元，同比增長(zhǎng)1.6%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入下降0.8%。
從上半年的同比下降0.8%到前11個(gè)月同比增長(zhǎng)8.1%，土地收入的快速反彈對(duì)地方政府性基金收入的增幅貢獻(xiàn)很大。
2018年1～11月，全國(guó)土地出讓收入53362億元。按照8.1%同比增幅計(jì)算，2019年前11個(gè)月土地出讓收入約為57684億元，約占同期地方政府性基金收入的89.6%。
此外，11月單月全國(guó)土地出讓收入也接近7000億元(前10個(gè)月為50797.7億元)，超過(guò)此前的今年月度平均數(shù)據(jù)。
臨近年尾，隨著一些城市推地速度加快，全國(guó)土地收入還將進(jìn)一步增加，并有望超過(guò)去年的6.5萬(wàn)億元再創(chuàng)歷史新高。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，截至12月17日，2019年50大城市合計(jì)土地收入3.97萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)16.3%，刷新歷史紀(jì)錄。其中出現(xiàn)了14個(gè)千億城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。這其中，杭州以2709億元暫列第一，上海和蘇州緊隨其后。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從賣地城市的積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。最近部分一線熱點(diǎn)城市開(kāi)始出讓部分與之前明顯不一樣的土地，比如不限價(jià)商品住宅土地，土地掛牌供應(yīng)也有所增加。
“有的地方調(diào)整了部分土地政策，相比2018年過(guò)于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個(gè)月各地的土地市場(chǎng)約束條件相對(duì)減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房政策都有所調(diào)整。這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。”張大偉稱。
專項(xiàng)債償還依賴土地收入
土地收入總額日益龐大，一些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)也日漸深入。
穆迪助理副總裁袁人杰表示，未來(lái)12個(gè)月全國(guó)土地出讓金收入將增長(zhǎng)企穩(wěn)或小幅回升，但如果土地市場(chǎng)進(jìn)一步下行，將給地方政府帶來(lái)挑戰(zhàn)，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及大規(guī)模減稅的情況下。
這一挑戰(zhàn)主要來(lái)自債務(wù)方面。據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去的十年中，中國(guó)在2012年和2015年經(jīng)歷了兩次周期性的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，土地出讓金收入分別同比下降14%和21%。因此，地方政府的或有負(fù)債(contingentliability)和債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著增加。
為加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，穩(wěn)定投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，近兩年來(lái)政府加大了地方專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模和進(jìn)度。財(cái)政部近期已經(jīng)提前下達(dá)了2020年部分新增專項(xiàng)債務(wù)限額1萬(wàn)億元，占2019年當(dāng)年新增專項(xiàng)債務(wù)限額2.15萬(wàn)億元的47%。
中金公司預(yù)計(jì)，2020年地方政府專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模將從2019年的2.15萬(wàn)億元擴(kuò)大至3.35萬(wàn)億元左右，專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投則預(yù)計(jì)2020年新增專項(xiàng)債額度有望提至3萬(wàn)億元。
但發(fā)出去的債總要還。按照2014年修訂的《預(yù)算法》，地方政府舉債必須有償還計(jì)劃和穩(wěn)定的償還資金來(lái)源。專項(xiàng)債的償還與政府性基金收入有關(guān)，而土地出讓收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。
財(cái)政部預(yù)算司巡視員王克冰12月17日在“地方債市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展研討會(huì)”上表示，目前專項(xiàng)債償債來(lái)源比較單一，高度依賴土地出讓收入。
他表示，地方政府舉債融資，如果用得好，有利于加快城市化、工業(yè)化的進(jìn)程。但舉債要和償債能力相匹配，這是一條經(jīng)濟(jì)鐵律，必須落實(shí)好償債資金的來(lái)源，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。
王克冰認(rèn)為，目前法定限額內(nèi)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但已經(jīng)有一些風(fēng)險(xiǎn)的苗頭，應(yīng)該關(guān)注。債務(wù)率方面，2018年，我國(guó)7.4萬(wàn)億元的專項(xiàng)債余額已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)億的政府性基金預(yù)算收入規(guī)模；同時(shí)，“目前專項(xiàng)債償債來(lái)源比較單一，高度依賴土地出讓收入。現(xiàn)在政府性基金收入大體上主要有五項(xiàng)，其中土地出讓收入占91%。”王克冰說(shuō)。
2020年房地產(chǎn)投資有望趨穩(wěn)
對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地是面粉，房子是面包，制造面包的過(guò)程則是投資。一旦土地供應(yīng)和成交波動(dòng)加大，則將直接影響未來(lái)房源的供應(yīng)，以及造成房地產(chǎn)投資的波動(dòng)。
而作為固定資產(chǎn)投資的重要組成，房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，對(duì)穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的作用較為明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.2%，與10月持平，其中制造業(yè)投資增長(zhǎng)2.5%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)4%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.2%。
12月17日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)座談會(huì)。他強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。
他強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，保持定力，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要堅(jiān)持因城施策，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在“三穩(wěn)”的目標(biāo)下，房地產(chǎn)投資也有望保持一定平穩(wěn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院12月27日發(fā)布《2019-2020年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增速在6%左右。
報(bào)告認(rèn)為，相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落，2020年開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)滯后性回落；但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)年度下降，最低值是2015年增長(zhǎng)1%，估計(jì)2020年也不會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超近日表示，今年1～11月房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)微降至10.2%，印證房企到位資金增速保持穩(wěn)定，建筑工程增速回升轉(zhuǎn)正對(duì)沖土地購(gòu)置費(fèi)增速下滑，對(duì)房地產(chǎn)投資形成支撐。考慮到三季度以來(lái)地產(chǎn)銷售重回正增長(zhǎng)、土地購(gòu)置增速回升，未來(lái)房地產(chǎn)投資大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)有所下降，韌性有所增強(qiáng)。
存量改造漸成風(fēng)口
12月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1～11月份，全國(guó)商品房銷售面積148905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。商品房銷售額139006億元，同比增長(zhǎng)7.3%。
如無(wú)大的意外，2019年中國(guó)樓市銷售面積和金額又將雙創(chuàng)歷史新高。但近兩年，商品房銷售面積的增幅持續(xù)徘徊在近乎零增長(zhǎng)階段(2018年1.3%，2019年前11個(gè)月0.2%)。
房地產(chǎn)存量已然十分龐大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也漸趨高位，北京、上海等地開(kāi)始轉(zhuǎn)向建設(shè)用地減量發(fā)展，國(guó)內(nèi)樓市繼續(xù)快跑的動(dòng)能相比此前已經(jīng)減弱。此時(shí)，挖掘存量投資逐漸成為一個(gè)政策選項(xiàng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新風(fēng)口，預(yù)計(jì)這一市場(chǎng)在未來(lái)將有大量企業(yè)進(jìn)入。
12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，明年要著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活的需求。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策明確要加強(qiáng)城市更新和存量住房的改造提升，這也體現(xiàn)了存量市場(chǎng)方面的新導(dǎo)向。
“存量物業(yè)改造會(huì)成為一個(gè)較大的主流，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，需要研究相關(guān)的投資機(jī)會(huì)，尤其是在老舊小區(qū)改造和城市更新方面，后續(xù)各類財(cái)政政策的支持力度會(huì)加大，部分房企也應(yīng)該積極在存量物業(yè)收購(gòu)和改造等方面發(fā)力。而在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，或會(huì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤，至少目前來(lái)看，保障房、人才住房以及藍(lán)領(lǐng)公寓等，或成為較大的投資建設(shè)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為，城市更新的高度高于棚改和舊改。低效率土地充分利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居住環(huán)境改善是城市更新的三個(gè)目標(biāo)。
