“你有房嗎？”這成為現代相親族相互關注的問候中使用頻率很高的一句話。
一個簡單的問題，反映了當今住房領域以及人們生活水平的兩個關鍵點：是否有房住以及有無住房。
這也是幾十年來中國住房制度演變的結果及方向：讓更多的人有房住，讓更多的人有住房。
在國家統計局發布的《改革開放40年經濟社會發展成就系列報告之八》中稱，1998年住房分配制度改革后，我國房地產開發投資進入平穩快速發展時期，成為經濟發展的支柱產業之一。
多年的平穩快速發展，房地產行業體量日益龐大，且與整個金融業密切關聯。
統計局數據同時顯示，金融業、房地產業等現代服務業對經濟支撐作用逐漸增強，2018年占服務業增加值比重分別達到14.7%、12.7%，較1952年上升了8.7和5.6個百分點。
回顧中國樓市幾十年的進程，一方面是我國住宅建設規模大幅增加，人均居住條件不斷改善；而另一方面，樓市未來如何演變，也成為一個待解的問號。
兩成家庭有多套住房
新中國成立70年來，中國民眾的居住條件得到極大改善。尤其是自改革開放以來，我國住宅建設規模大幅增加，同時，房地產業對中國經濟的重要性也日益提升。
居住條件的改善，在數據上首先體現在人均居住面積的增加。
國家統計局數據顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中國城鎮居民人均住房建筑面積已經上升到36.9平方米。
也就是說，40年間，中國城鎮居民人均住房建筑面積增加了450%。根據國家統計局的解釋,1978～2001年城市人均住宅建筑面積由建設部提供，2002年后數據為城鎮住戶抽樣調查數據。
從房地產銷售的面積和套數，也可以看出這些年來房地產市場的擴張步伐。
1998年，全國商品房銷售面積12185.3萬平方米，商品房銷售額2513.3億元，到2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149972.74億元。兩項數據均是歷史新高。對比可發現，2018年銷售的商品房面積是1998年的14倍。
自2013年至2017年的五年間，每年房地產開發企業住宅銷售套數都超過了1000萬套，2017年更是達到了1336萬套。
考慮到隨著中國城市化進程的推進，城市人口這些年來也有了大幅增加，在人口基數不斷擴大的情況下，人均居住面積還能如此大幅增長，可見中國住房的總體規模已經非常龐大。
國家統計局7月8日發布《新中國成立70周年經濟社會發展成就系列報告之二》。報告顯示，改革開放以來，我國城鎮化進程明顯加快。1978～2018年，城鎮常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮化率從17.92%提升到59.58%。
如果結合人均居住面積，中國城鎮住房總面積可能已經達到300億平方米；若按每套100平方米計算，城鎮住房總套數大約為3億套。
再進一步推算，如果一個家庭戶均三個人，城鎮家庭約2.76億戶，那么中國城鎮居民戶均1.08套住房。這個數字只是根據現有官方相關數據的估算。不過，一些民間研究機構的數據能夠提供一些佐證。
去年12月，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁在北京發布《2017中國城鎮住房空置分析》報告。報告利用2011～2017年中國家庭金融調查（CHFS）數據和國家統計局數據，對當前我國城鎮家庭住房擁有及使用狀況進行了分析。
報告顯示，2017年，中國城鎮住房套戶比（被家庭使用及擁有的住房與戶數的比例）已達1.18。其中，家庭自有住房套戶比為1.155，政府及單位提供住房的套戶比為0.029。
當然，人均居住面積近37平方米，戶均一套房，這只能反映出當前住房的總體面貌。可以說，總體上看，中國逐漸告別了住房供應短缺時代。另一方面，具體到每個家庭，由于收入差別等因素，有的可能擁有多套住房，有的可能沒有自有住房，只能選擇租房。
上述《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示，越來越多城鎮家庭擁有多套住房。根據2017年CHFS數據，中國城鎮家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年有明顯上升。2013年，這一數據是18.6%。
擁有住房套數的多寡與家庭收入有直接的關聯。從收入上看，高收入家庭多套房擁有率高。收入最高25%的家庭多套房擁有率達38.4%，遠高于其他組別。同時收入越高，多套房擁有率上漲速度也較快。
供需兩端加速造就大體量市場
現有存量房源面積300億平方米，還有每年新增銷售面積17億平方米、1300萬套住房（2017年數據），如此大體量的房地產市場是如何造就的？
從福利分房時代的免費租房，到商品房時代的自費買房，最近20年間的房地產市場化改革，催生了一個巨大的房地產投資市場。
諸多研究都把中國住房制度的演變劃分幾個階段：新中國成立后到1978年以前，住房由政府統一建設、分配，居住水平低；1978年開始改革開放，通過提租、出售公房、停止住房實物分配，啟動商品房市場；1998年，全面推行房改，商品房市場開始闊步前行。
回歸本源，住房問題也是需求和供給不斷尋求匹配的問題，住房需求又可以分為面積大小和居住品質以及產權等幾個層次。
從新中國成立到改革開放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面積少，還存在自有產權比例過低的情況。絕大多數城鎮居民租住單位或房屋管理部門的房屋，只有少數居民擁有自己的住房。
國家統計局數據顯示，1984年，城鎮居民居住公房的戶比重為88.2%，而居住自有房的戶比重僅有9.4%。而且，這一年城鎮居民人均居住面積也不過9.1平方米。
1998年之后的全面房改階段，供需兩端都開始全面加速。從需求端來看，一是福利分房制度的取消，導致絕大多數民眾只能轉向購買商品房市場；二是住房金融制度又為居民購房降低了門檻，政府推出住房公積金貸款加上商業貸款制度，相當于為居民在購房問題上加了杠桿，進一步放大購房需求。
此外，中國城鎮化進程不斷推進，進城之后的大量農民也是潛在的購房群體。
另一方面，在房地產供應端，1994年《城市房地產管理法》實施，中國開始推行商品房預售制度，房地產開發企業在投入較少資金的情況下就可以通過提前賣房以回籠資金，資金有了滾雪球的效應，加速了整個住房開發周期。
1998～2017年我國房地產開發投資累計完成85萬億元，年均增長21.4%；2017年房地產開發投資占全部投資的比重為17.1%，比1997年提高4.4個百分點。
從房屋為公家所有到居民自主擁有產權，這種住房產權制度的變化，也導致已購房群體能夠獨自享有房價上漲房屋升值的好處，這在住房價格的上漲周期中更會刺激購房需求。
國家統計局數據顯示，2000年全國商品房平均售價2112元/平方米，到了2018年已經上漲到8737元/平方米。更突出的一點是，在這19年時間里，只有全球金融危機爆發的2008年，中國商品房平均售價出現了短期下降，此后又是一波十年連漲。
過去十幾年，以商品房為主體的房地產市場發展還與一些制度有關，比如土地出讓制度、稅收制度、保障房建設等。在這些制度之后，政策刺激下的購房需求長年維持在高位，才是房地產市場發展的主要動力。
