導 讀
1-2月拿地整體平淡，3-4月企業積極納儲，二季度后期重歸理性。上半年14家房企貨值超千億，碧桂園、綠地、萬科分列前三，回歸二線成為房企戰略調整重心。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：上半年房企投資節奏“一波三折”，1-2月整體表現平淡，3-4月企業積極納儲，二季度后期重歸理性。整體來看，1-6月有14家房企貨值超千億，碧桂園、綠地、萬科分列前三。此外，貨值前十中有9家來自銷售TOP10，強者恒強格局未變。
相較2018年，百強房企拿地仍相對謹慎，戰略重心調整下，二線成為各家房企的必爭之地，新增土儲建面占比較2018年提升近10個百分點。此外，仍有部分企業表現積極，世茂、綠地、中梁、藍光等企業新增貨值排名高于銷售排名，規模增長的動力依然強勁。綜上，隨著資金收緊、監管加強，預計下半年企業拿地腳步將放緩，二線及核心三四線仍是拓展首選。
01 貨值前十中銷售TOP10占9席
截止至2019年上半年，銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億，相比5月末提升近1萬億。共有14家房企新增貨值突破千億，銷售TOP10新增貨值更是全部超過千億，其中碧桂園、綠地和萬科分列前三，新增貨值均已突破2000億元，遙遙領先其他房企。
從銷售集中度和新增貨值集中度對比來看，資源高度集中于龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數量高達9家，規模房企依舊占據絕對優勢。僅有中海新增貨值位列12名，跌出前十。相應地，世茂銷售金額排名11，但新增貨值排名第 6，未來沖擊前十底氣十足。
02
各梯隊拿地態度較去年同期顯謹慎
1-6月，銷售百強房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩定在0.38-0.4之間，百強房企拿地維持較為謹慎態度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。
分梯隊來看，第二梯隊與后50強房企拿地銷售比大于平均值水平，規模擴張需求較為明顯，尤其以金地、中梁、新希望、電建地產等為代表。值得一提的是，拿地銷售比大于1的房企多數來自銷售排名靠后企業。
此外，拿地節奏上，1-2月整體表現平淡，3-4月企業積極納儲，二季度后期重歸理性。預計隨著資金監管加強、補倉需求得到滿足的情況下，下半年拿地節奏會繼續放緩。
03
中梁、藍光、合景等
新增貨值排名高于銷售排名
上半年仍部分企業依然表現亮眼，例如綠地、富力、中梁、藍光等企業新增貨值排名遠遠超出操盤金額排名。綠地上半年新增貨值僅次于碧桂園排第二，相較其第7的銷售排名高出5位，而中梁、藍光新增貨值均排在前二十，比銷售排名高出10名左右。
考慮到其中大部分新增土地都能夠在今年上市，尤其是對中梁、藍光等高周轉能力突出的企業而言，這部分新增土儲會對全年的銷售排名形成支撐，業績也有望沖進前二十。而禹洲、中駿等新增貨值排名相對靠前的企業，在保證去化的基礎上，規模再上臺階問題不大。當然，部分規模房企如恒大、保利等上半年拿地相對低調，新增貨值排名并不高。源于有充足土儲做支撐，這些房企可以通過控制投資節奏來進行戰略性和結構性的調整。
04
新希望、弘陽、大華等
積極拿地擴充土儲
結合土儲去化周期來看，土儲相對薄弱，去化相對較快的房企納儲更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土儲去化周期不足2.5年，但上半年拿地銷售比顯著高于行業平均，其中弘陽拿、新希望拿地銷售比均超過1，迅速拿地再通過高周轉上市不僅可以有效反映在今年業績上，加快補充土儲更是維持業績快速增長的當務之急。
相應的，華發、福晟等企業上半年拿地保持謹慎，主要是為了防范風險進行了主動性戰略收縮。當然企業減少拿地的底氣源自自身土儲十分充足，適當放緩投資節奏并不會對自身發展帶來強烈沖擊。
值得一提的是，部分企業2018年年末土儲貨值已經處于低位，2019年至今新增土地并不積極，土儲的缺乏可能將會對企業銷售排名產生一定的影響，出現掉隊是大概率現象。因此，對于這些企業而言，下半年首要任務仍是找準時機擴充“糧草”。
05
回歸二線成為房企戰略調整重心
武漢、重慶最受青睞
從百強房企新增土儲能級選擇來看，調結構持續深化。上半年房企在三四線和二線新增土儲建面占比旗鼓相當，這與去年三四線占比居高不下形成強烈對比。同去年全年相比，2019年1-6月三四線新增土儲建面占比下滑近8個百分點。相應地，上半年二線新增土儲建面占比已接近50%，房企重回二線的戰略意圖凸顯，其實從年初大量上市房企表態2019年投資以回歸一二線為主也可見一斑。
從區域布局來看，中西部和長三角依舊是百強房企布局的重心，其中中西部新增土儲建面占比接近4成。城市選擇上，對比2019年上半年土地成交建面城市TOP5和百強投資TOP5可以看到，均聚焦中西部核心二線。相比之下，武漢、重慶和天津更受百強房企的青睞，雖然百強拿地中包含收并購土地，但并不影響整體趨勢。此外，三四線中，溫州、佛山等環城市周邊核心三四線是房企布局的重點。
06
調控未松、資金收緊
下半年企業拿地或將放緩
縱觀上半年，企業拿地經歷了“理性——積極——回歸理性”的小循環，但在融資環境緊張、融資成本增大、資本市場對開發商貸款監管加強、熱點城市還在陸續加碼調控的宏觀背景下，企業下半年將有一段時間維持在拿地節奏放緩、態度回歸理性的狀態。
區域聚焦上，企業仍應該關注二線城市和周邊熱點三四線城市，在三四線市場衰退勢頭未減的大前提下，下半年將仍然是企業拿地回歸二線城市窗口期。此外，在考慮到資金成本、拿地成本等因素下，企業盲目追高拿地并不可取，縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想，在保證盈利空間的基礎上積極納儲才是房企穩定發展的前提。
