“中央層面更加關(guān)注城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的匹配性，因此三四線城市的反彈管控會更加嚴(yán)格，二線城市則可能會有一定程度的放松。”
2019年以來，房地產(chǎn)市場“因城施策”逐步落地。行至三四月，“小陽春”驟起，熱點城市被頻頻點名，為市場過熱苗頭敲響警鐘。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至6月30日，上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達251次，相比2018年上半年的192次，同比上漲31%。但易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在接受時代周報記者采訪時卻表示：“今年應(yīng)該是調(diào)控最少的半年了。”
調(diào)控究竟是多了還是少了？關(guān)鍵在調(diào)控政策的分化。
2019年上半年，樓市調(diào)控更多由地方根據(jù)市場實際把握。統(tǒng)計顯示，今年以來，已有蘭州取消限購、佛山取消限價、阜陽取消土地限價，此外更有多城放寬人才落戶條件，側(cè)面對限購起到一定突破作用。但同時，部分城市收緊樓市政策，如蘇州升級限售、西安加碼限購等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者指出，行至年中，2019年上半年的調(diào)控可視4月19日為節(jié)點：“4月19日之前，受菏澤領(lǐng)頭以及中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)影響，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，且大部分以寬松為主；4月19日，住建部預(yù)警六個城市，5月18日又預(yù)警四個城市，政策再度呈現(xiàn)收緊趨勢。”
調(diào)控政策分化到區(qū)
今年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，中央主要把握“穩(wěn)”的底線，將更多的調(diào)控權(quán)和責(zé)任交給了地方。在此基礎(chǔ)上，上半年樓市政策分化明顯，除了收緊和放松并存之外，還體現(xiàn)出政策分化到區(qū)、既防漲又防跌的特點。
6月初，時代周報記者致電南京市高淳區(qū)不動產(chǎn)中心得知，該區(qū)已取消限購，但南京市的其他區(qū)域限購仍在執(zhí)行中。此外，在蘇州警示市場年內(nèi)房價漲幅不得超過5%的同時，也有城市頒布“限跌令”—如3月4日，江西贛縣發(fā)布通知，要求所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價房銷售等三條“限跌”政策；6月，湖北恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》，列舉十條降價對市場的影響，直指“不準(zhǔn)降價”。
中國社科院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強對時代周報記者分析指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)：“在今年整體調(diào)控的基調(diào)下，各地出現(xiàn)政策分化是必然趨勢。這也體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性與地方調(diào)控政策的靈活性相結(jié)合的特點。”
“但這樣的趨勢，從一個側(cè)面顯示出當(dāng)前我國不同城市之間的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了較大分化，需要多加留意。”王業(yè)強補充強調(diào)。首先，部分二線超大城市成為新的增長極，無論是房價上漲幅度還是持續(xù)時間均表現(xiàn)突出，“對于這種城市來說，需要衡量城市的房價上漲是否有基本面支撐。其次，棚改退出后，部分中小城市的市場隱憂顯現(xiàn)。再次，收縮型城市的房地產(chǎn)市場更值得注意，應(yīng)控制大規(guī)模擴張”。
機構(gòu)研發(fā)中心房產(chǎn)企業(yè)研究總監(jiān)李建橋則向時代周報記者分析指出：“從經(jīng)濟增長和城市市場結(jié)構(gòu)性矛盾來看，部分城市樓市雖然熱度上升，但仍在可控范圍內(nèi)。同時，中央層面更加關(guān)注城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的匹配性，因此三四線城市的反彈管控會更加嚴(yán)格，二線城市則可能會有一定程度的放松。”李建橋同時表示，政策維度上，預(yù)計2019年整體基調(diào)不變，以小的調(diào)整為主，包括城市的限價、限售、公積金或者住房貸款利息調(diào)整等。
克而瑞研究中心判斷認(rèn)為，從主管部門態(tài)度來看，房價仍是不能觸碰的紅線。二線城市中的貴陽、濟南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，有加碼調(diào)控的可能性；多數(shù)三線城市受制于市場購買力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍面臨較大的下行壓力。目前，隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風(fēng)險再次浮出水面，預(yù)計下半年有望逐步松綁調(diào)控。
長效機制在路上
今年1月21日，習(xí)近平總書記在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專項研討班上表示，要全面做好住房市場調(diào)控等工作，“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。此后，“長效機制”被多次提及。
此前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理處告訴時代周報記者，目前蘇州市房地產(chǎn)長效調(diào)控機制政策已經(jīng)形成方案，但暫未透露下一步工作是什么、何時展開。5月28日，海南省也表示，本省房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的相關(guān)指導(dǎo)意見已上報國家推進海南全面深化改革開放領(lǐng)導(dǎo)小組，爭取從省級層面出臺指導(dǎo)意見。
6月26日和27日，時代周報記者分別致電海南省住建廳和蘇州市住建局，詢問長效機制的進度和具體內(nèi)容，對方均表示尚無最新消息透露。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從全國范圍來看，海南省布局房地產(chǎn)長效機制已走在前面。早在今年3月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃透露，海南省已于2018年研究制定相關(guān)機制并已報中央待批。5月28日，海南省住建廳也向外界介紹了更多關(guān)于長效機制的具體內(nèi)容—“著手研究運用經(jīng)濟、法律、行政等綜合手段，把握好近期和遠期的關(guān)系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度和適應(yīng)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
2019年下半年，房地產(chǎn)長效機制是否會迎來實質(zhì)性出臺？
丁祖昱向時代周報記者表示，去年中央層面已有政策工具包，也強調(diào)了“一城一策”“因城施策”等原則，“從這個角度看，長效機制不會是下半年中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點”。
至于長效機制推出的具體路徑是自上而下還是從地方到中央，王業(yè)強表示，在已有的調(diào)控背景下，存在地方摸索長效機制并穩(wěn)妥推進的可能。
“今年，地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進一步擴大。在此基礎(chǔ)上，地方政府發(fā)揮主動性、根據(jù)地方市場實際情況制定具體調(diào)控措施，是結(jié)合當(dāng)前背景的一種創(chuàng)新。另外，長效機制沒有現(xiàn)成的模式，需要發(fā)揮地方政府的積極主動性，經(jīng)過一段時間的調(diào)控實踐探索，再由中央進行總結(jié)推廣。”王業(yè)強分析認(rèn)為。
但專家同時表示，長效機制的推出并非全權(quán)由地方主導(dǎo)，或更多傾向走“上下結(jié)合”的模式。
“預(yù)計中央將把握房住不炒、‘三穩(wěn)’、防風(fēng)險等原則，”王業(yè)強說，“以往都是中央制定政策，地方抓落實。現(xiàn)在是中央制定原則和方向，地方出政策。這種模式更貼近市場，預(yù)計也更有效。”
李建橋也認(rèn)為：“未來或?qū)⒂芍醒雴栘?zé)抓住調(diào)控主線，并且使用住房登記、戶籍、土地等配套性措施穩(wěn)定市場；地方主要落實細節(jié)，如供地計劃、戶口計劃、公積金計劃等。”
