導(dǎo) 讀
TOP100房企業(yè)績(jī)上半年微增4%，增速較去年明顯放緩，TOP30房企集中度繼續(xù)上升，50強(qiáng)后所有回落，4成企業(yè)業(yè)績(jī)完成過(guò)半，部分企業(yè)目標(biāo)壓力尚存，保利、陽(yáng)光城等房企逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單改版說(shuō)明
今年是克而瑞編制中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再?gòu)膯我坏匿N(xiāo)售榜，到推出代表操盤(pán)能力的操盤(pán)榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來(lái)的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。
自2019年1月起，在原有的銷(xiāo)售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷(xiāo)售全口徑榜。銷(xiāo)售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤(pán)。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。
操盤(pán)榜是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)。反映的是企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)和操盤(pán)能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)納入操盤(pán)口徑統(tǒng)計(jì)中。
權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）
鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。
榜單解讀
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”調(diào)控主基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。6月，房企為沖刺半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，積極加大推案及營(yíng)銷(xiāo)力度，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增速超23%。預(yù)計(jì)下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)，并更注重聚焦主業(yè)、穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。
城市政策層面，城市調(diào)控有收有放、分化明顯。蘇州、西安等市場(chǎng)較熱的城市調(diào)控加碼，熱門(mén)城市調(diào)控政策仍從緊執(zhí)行。而部分城市則出臺(tái)寬松性政策，典型如南京高淳區(qū)局部放松限購(gòu)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍將以“穩(wěn)”為第一要?jiǎng)?wù)，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。
城市成交層面，上半年一線、二線和三四線城市市場(chǎng)分化加劇。一線城市復(fù)蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)。而對(duì)于需求透支、購(gòu)買(mǎi)力不足的部分二線和多數(shù)三四線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存較大的下行壓力。
01 整體業(yè)績(jī)：標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速基本持平。
整體來(lái)看，雖然5月受部分城市政策調(diào)控收緊影響，一季度以來(lái)的“小陽(yáng)春”行情明顯降溫。但為沖刺半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，6月房企積極加大了推案及營(yíng)銷(xiāo)力度，單月操盤(pán)業(yè)績(jī)環(huán)比提升超23%。我們預(yù)計(jì)，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售“小年”。下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。
02 上榜門(mén)檻：TOP50房企權(quán)益金額門(mén)檻提升6%
2019年上半年，除TOP20房企外，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企權(quán)益金額門(mén)檻217.8億元，門(mén)檻增幅最高達(dá)6%。TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門(mén)檻分別為350.3億元和85.5億元，門(mén)檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP20房企權(quán)益金額門(mén)檻為489.4億元，較去年同期略有降低。
03 集中度：百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模分化持續(xù) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇
2019年上半年，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷(xiāo)售難度加大，50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。
04 目標(biāo)完成率：4成房企業(yè)績(jī)完成過(guò)半 部分企業(yè)目標(biāo)壓力尚存
對(duì)于此前已提出2019年全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企而言，截止6月末的目標(biāo)完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標(biāo)完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂(lè)等房企上半年業(yè)績(jī)完成情況較為樂(lè)觀，目標(biāo)完成率超過(guò)50%。
從整體來(lái)看，房企2019年目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎，平均目標(biāo)增長(zhǎng)率僅在20%左右。同時(shí)，2019年整體的預(yù)期貨值去化率降至60%左右，完成業(yè)績(jī)目標(biāo)更依賴于供貨量的增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。
05 企業(yè)表現(xiàn)：部分房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)突出 名次提升顯著
2019年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了2018年下半年以來(lái)的降溫趨勢(shì)，行業(yè)規(guī)模增速較前兩年放緩。但TOP100各梯隊(duì)房企中仍有部分企業(yè)得益于自身的投資布局和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)出色、銷(xiāo)售規(guī)模同比增幅較高、名次提升顯著。
保利發(fā)展：積極拓展項(xiàng)目推升業(yè)績(jī)上升
保利發(fā)展2019年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2501億元，排名上升到第4位，且與融創(chuàng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)逐步加大。截止6月末已完成全年5000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的50%。保利發(fā)展更名以來(lái)，項(xiàng)目拓展方面加大對(duì)一二線城市、六大核心城市群的拓展力度；此外，收購(gòu)兼并也成為重要拓展方式。2018年保利新增項(xiàng)目132個(gè)，年末項(xiàng)目個(gè)數(shù)622個(gè)（不含海外），項(xiàng)目數(shù)量較2017年末提升近20%。得益于2018年以來(lái)積極的拓展，上半年保利的銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。
陽(yáng)光城：持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)體系促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)
陽(yáng)光城2019年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額900億元，同比增長(zhǎng)35.7%，截止6月末已完成全年1800億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的50%。陽(yáng)光城近年來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與其持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)體系息息相關(guān)。1-2月，陽(yáng)光城針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)客群組織"春節(jié)不打烊"營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)，6月制定夜間營(yíng)銷(xiāo)“貓頭鷹計(jì)劃”沖刺半年目標(biāo)，在提高營(yíng)銷(xiāo)效率的同時(shí)更促進(jìn)了規(guī)模增長(zhǎng)。上半年，廣州麗景灣成交金額近30億元，在南沙區(qū)成交套數(shù)、成交面積排名第一；湖南長(zhǎng)沙尚東灣完成簽約38億元，為長(zhǎng)沙單盤(pán)金額、套數(shù)、面積三冠王。此外，佛山云谷、福州大都會(huì)、上海檀悅等項(xiàng)目上半年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也較為突出。
佳兆業(yè)：舊改、收并購(gòu)提供充足彈藥
佳兆業(yè)2019年上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額347.6億元，同比增長(zhǎng)37.3%，名次較2018年末提升2位。佳兆業(yè)上半年業(yè)績(jī)的出色表現(xiàn)主要得益于舊改項(xiàng)目和收并購(gòu)為企業(yè)提供了充足彈藥，2019年新增城市更新項(xiàng)目貨值近600億元。截止2018年末，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建筑面積達(dá)730萬(wàn)平方米，占到總土儲(chǔ)資源的近30%。同時(shí)共擁有潛在的城市更新項(xiàng)目120個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)后也將為企業(yè)發(fā)展提供持續(xù)支撐。上半年，佳兆業(yè)在中西部和環(huán)渤海區(qū)域的銷(xiāo)售也有顯著增長(zhǎng)，重慶濱江新城、長(zhǎng)沙佳兆業(yè)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)佳兆業(yè)中心等項(xiàng)目業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較高。
華發(fā)股份：深耕珠海“大本營(yíng)”保持高增長(zhǎng)
華發(fā)股份2019年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額436.7億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊傺永m(xù)了2018年以來(lái)的行業(yè)較高水平，同比增長(zhǎng)72.5%，名次也較2018年末有8位的提升。華發(fā)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要得益于其在鞏固深耕珠海“大本營(yíng)”市場(chǎng)的基礎(chǔ)上成功拓展，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。上半年，華發(fā)在珠海、上海、武漢等重點(diǎn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升；另一方面，其在南京、蘇州等新進(jìn)駐城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也較為可觀。隨著今年以來(lái)一二線城市市場(chǎng)預(yù)期看好，以及粵港澳大灣區(qū)的政策推動(dòng)，華發(fā)有望抓住發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新的突破。
敏捷集團(tuán)：大灣區(qū)土儲(chǔ)戰(zhàn)略支撐，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目步入收獲期
敏捷集團(tuán)2019年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額247.1億元，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)57.4%，名次較2018年末提升8位。敏捷2019年以來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，一方面是由于其在售項(xiàng)目大部分集中在廣州、中山、肇慶、佛山、江門(mén)等大灣區(qū)城市及其輻射區(qū)域，銷(xiāo)售去化受益粵港澳大灣區(qū)政策利好。另一方面，敏捷位于廣東、四川、湖南、廣西等城市的新項(xiàng)目陸續(xù)步入收獲期，也對(duì)上半年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大。我們認(rèn)為，敏捷近年來(lái)持續(xù)深耕珠三角、穩(wěn)健拓展全國(guó)，充足的土地儲(chǔ)備為其未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間提供了保證。
06 市場(chǎng)展望：行業(yè)調(diào)整預(yù)期持續(xù) 下半年三四線城市壓力加大
2019年下半年，房地產(chǎn)政策面整體仍將保持穩(wěn)定，地方“一城一策”有收有放。房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能。整體來(lái)看，房企對(duì)調(diào)控仍應(yīng)保持敬畏，對(duì)政策放松不應(yīng)有過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期。
城市層面下半年市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)，頻率加快，但波幅收窄。市場(chǎng)走勢(shì)不會(huì)一路攀升，也不會(huì)全面下滑。城市之間分化將加劇，不同能級(jí)城市持續(xù)分化，一二線回升勢(shì)頭有望保持；而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調(diào)整壓力。
