文／馬千里、邱娟、周奇
2019年3月以來，二線城市在多宗優質土地集中供應的刺激下，地市熱度明顯提升，溢價率明顯上揚。趁著這一波熱度，部分三四線城市也加大了土地供應規模，各地供地態度也由收緊向放松過渡，土地市場顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發出預警提示，自然資源部強調“分類供地”供地之后，下半年各城市土地供應動向又面臨著更多變數,各能級城市土地市場將進一步分化。
站在年中的關口，我們有必要在厘清上半年市場走向的基礎上，結合各城市2019年宅地供應計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統性分析，進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。
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供地動向：優質地塊入市增多激活市場
調控政策加碼致成交規模再度下滑
市場下行的壓力下，去年下半年流拍現象頻發，因而年初多數城市收緊了土地供應，成交規模也受此影響呈現下降趨勢。為了保障土地供應，穩定地市樓市預期，一二線城市在年初集中供應了大量的優質地塊，以調低出讓底價、減少配建等方式吸引企業拿地。在此影響下，以杭州、福州、合肥為代表的東部二線城市率先回暖。趁此熱度，一二線城市和長三角三四線也緊跟加大供應力度，進而帶動整體成交規模上漲。但隨著市場熱度的升高，調控政策也隨之而來，4月份中旬自然資源部出臺的分類調控措施直接讓多數三四線城市5月的供應規模下滑，導致整體成交規模上漲趨勢減緩。
1、供地規模變化：多數三四線城市供地量下滑，成交規模不及去年同期水平（略）
2、地價調整：遠郊地塊調低地價較為常見，大部分城市起拍單價仍保持上漲（略）
3、類型分布：住宅用地占比擴大，上半年一、二線城市均加強宅地供應力度（略）
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市場熱度：二線低價優質地助推熱度上升
長三角區域升溫最為顯著
進入2019年3月后，部分二線城市推出優質地塊刺激地市，二線城市土地市場率先回暖，之后多個二線城市紛紛加大供地規模，以致二線樓市幾乎全面升溫，很快地二線地市熱度蔓延至三四線城市，三四線順勢也加強了供應力度，土地市場整體呈現量價齊升的格局，尤其西安、蘇州等城市地價快速上漲甚至一度被自然資源部點名預警，調控政策的出臺使得大多數三四線城市下調5月供應規模，市場熱度小幅下滑。
總的來看，前5月土地市場整體呈現流拍率逐月下滑、溢價率上漲趨勢，尤其是二線城市溢價率一度升至25.2%的高位；從土地成交均價來看也有明顯上漲，其中四成城市地價創近三年新高，但還遠談不上全面突破歷史高點。就區域來看，無論是二線還是三四線城市，一體化進程較快的長三角城市土地市場受益最為顯著。
1、土地流拍：流拍率明顯減少，重慶、成都等中西部遠郊區縣流拍依然嚴重（略）
2、土拍溢價：長三角、粵港澳一體化利好部分二、三線城市，土地熱度維系在高位（略）
3、地價動向：四成城市地價創三年新高，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著（略）
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供地計劃：全年宅地供應指標相對保守
大部分三四線城市下半年供應依舊會收縮
2019年已經過去接近5個月，不少城市已經發布了2019年的供地計劃，就這些典型城市宅地供應量上來看，同比2018年上漲近一成，中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著，三四線城市中，四川、廣西、河北等省份漲幅突出；從供應的類別上看，保障性住房用地供應力度明顯增強，多城保障性住房用地比重超20%，二線供應量增幅明顯超三四線；無論是一二線還是三四線城市，大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽、鄭州等少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在。這在一定程度上也體現了“夯實地方主體責任、自然資源部土地供應分類調控”的調控策略。
1、供地計劃變動：城建發展助推供地規模適度增加，總宅地供地量同比增一成（略）
1.1一二線城市：二線城市宅地供應同比上漲8%，中西部供地大戶渝、鄭等市增量顯著（節選）
1.2三四線城市：半數城市宅地供應同比上漲，四川、廣西、河北等城建加速省份漲幅突出（節選）
2、供地類型：多城保障性住房用地比重超20%，二線供應增幅超三四線（略）
3、供地計劃評價：宅地供應量普遍趨于保守，去化不力的三四線城市表現更甚
2019年兩會、一季度中央政治局會議召開之后，年內政策方向也已經基本明確：穩定市場預期，夯實地方主體責任仍是調控重點。結合行業調控目標、市場表現來看各地供地計劃，不難發現：二線城市大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽等少數城市供地規模動向與中央要求不符，土地供應過量的現象依舊存在；而三四線城市由于去化速度明顯放緩，為預防新一輪的庫存風險，不少地方政府采取保守策略，縮減了供地計劃量，這種現象在人口支撐力不足的三四線城市更為顯著。
3.1大部分二線城市供地計劃相對保守，僅大連、廈門等少數城市“超標”（節選）
3.2部分三四線城市商品住宅去化不力，為預防新一輪高庫存縮量供應指標
我們對部分典型三四線城市的2019年宅地供應量變化情況與該城商品住宅去化周期進行綜合評價，結果發現：三四線城市供地情況與一二線基本一致，甚至于表現更甚，城市供地計劃更為保守。為更好的評價宅地供應量是否符合預期，我們又通過對典型城市2019年宅地供應量去化周期進行測算，結果發現：半數城市宅地去化周期不足一年，土地供應量明顯難以滿足需求，這些城市除了熱點城市南通、東莞、佛山、無錫外，廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供應均偏少。
就2019年供地計劃變動較大的三四線城市來看，梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由于這些城市樓市熱度較高，使得這些城市土地供不應求。這意味著與二線城市相似，宅地供應增加與土地供應過量并不存在必然的聯系。表現最為突出的當屬大灣區規劃利好外溢利好城市北海、貴港，其商品住宅市場熱度維系在高位，使得土地去化周期低于0.5年以下，為了維系房價、地價的穩定，兩城2019年宅地供應量均大幅增加，增幅接近50%。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化棚改退場之后，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向于保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。當然，東北并非全部，四川的巴中、內江、廣元、陜西的安康等城市均是收縮性城市的代表，宅地供應減少量也十分顯著。
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總結:土地供應保持適度充裕
大連、鄭州等少數城市面臨庫存上升風險
（節選）
而對于接下來的供地動向，結合各城市供地計劃來看，由于二三線城市計劃供地量均有所上漲，整體上土地供應仍將保持相對充裕。具體到各能級城市來看，一、二線城市土地供應力度將會加大，但熱點城市保障性地塊的供應將會增多，并且隨著熱度的升高，優質地塊的供應也會相對減少，競拍門檻也只會越來越高；三四線城市供應態度雖然轉向保守，但供應量不會大幅削減，整體仍將保持相對充裕。
4.1 一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年，北京商品宅地供應指標有放松可能（略）
4.2二線城市土地供應量仍將保持充裕，成都、寧波等市可適當關注進入機會（節選）
4.3 政策調控、市場下行雙重壓力下，絕大多數三四線城市供地量趨于保守（節選）
