文／馬千里、邱娟、周奇

  2019年3月以來，二線城市在多宗優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的刺激下，地市熱度明顯提升，溢價率明顯上揚。趁著這一波熱度，部分三四線城市也加大了土地供應(yīng)規(guī)模，各地供地態(tài)度也由收緊向放松過渡，土地市場顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發(fā)出預(yù)警提示，自然資源部強調(diào)“分類供地”供地之后，下半年各城市土地供應(yīng)動向又面臨著更多變數(shù),各能級城市土地市場將進(jìn)一步分化。

  站在年中的關(guān)口，我們有必要在厘清上半年市場走向的基礎(chǔ)上，結(jié)合各城市2019年宅地供應(yīng)計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進(jìn)行系統(tǒng)性分析，進(jìn)而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

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  供地動向：優(yōu)質(zhì)地塊入市增多激活市場

  調(diào)控政策加碼致成交規(guī)模再度下滑

  市場下行的壓力下，去年下半年流拍現(xiàn)象頻發(fā)，因而年初多數(shù)城市收緊了土地供應(yīng)，成交規(guī)模也受此影響呈現(xiàn)下降趨勢。為了保障土地供應(yīng)，穩(wěn)定地市樓市預(yù)期，一二線城市在年初集中供應(yīng)了大量的優(yōu)質(zhì)地塊，以調(diào)低出讓底價、減少配建等方式吸引企業(yè)拿地。在此影響下，以杭州、福州、合肥為代表的東部二線城市率先回暖。趁此熱度，一二線城市和長三角三四線也緊跟加大供應(yīng)力度，進(jìn)而帶動整體成交規(guī)模上漲。但隨著市場熱度的升高，調(diào)控政策也隨之而來，4月份中旬自然資源部出臺的分類調(diào)控措施直接讓多數(shù)三四線城市5月的供應(yīng)規(guī)模下滑，導(dǎo)致整體成交規(guī)模上漲趨勢減緩。

  1、供地規(guī)模變化：多數(shù)三四線城市供地量下滑，成交規(guī)模不及去年同期水平（略）

  2、地價調(diào)整：遠(yuǎn)郊地塊調(diào)低地價較為常見，大部分城市起拍單價仍保持上漲（略）

  3、類型分布：住宅用地占比擴(kuò)大，上半年一、二線城市均加強宅地供應(yīng)力度（略）

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  市場熱度：二線低價優(yōu)質(zhì)地助推熱度上升

  長三角區(qū)域升溫最為顯著

  進(jìn)入2019年3月后，部分二線城市推出優(yōu)質(zhì)地塊刺激地市，二線城市土地市場率先回暖，之后多個二線城市紛紛加大供地規(guī)模，以致二線樓市幾乎全面升溫，很快地二線地市熱度蔓延至三四線城市，三四線順勢也加強了供應(yīng)力度，土地市場整體呈現(xiàn)量價齊升的格局，尤其西安、蘇州等城市地價快速上漲甚至一度被自然資源部點名預(yù)警，調(diào)控政策的出臺使得大多數(shù)三四線城市下調(diào)5月供應(yīng)規(guī)模，市場熱度小幅下滑。 

  總的來看，前5月土地市場整體呈現(xiàn)流拍率逐月下滑、溢價率上漲趨勢，尤其是二線城市溢價率一度升至25.2%的高位；從土地成交均價來看也有明顯上漲，其中四成城市地價創(chuàng)近三年新高，但還遠(yuǎn)談不上全面突破歷史高點。就區(qū)域來看，無論是二線還是三四線城市，一體化進(jìn)程較快的長三角城市土地市場受益最為顯著。

  1、土地流拍：流拍率明顯減少，重慶、成都等中西部遠(yuǎn)郊區(qū)縣流拍依然嚴(yán)重（略） 

  2、土拍溢價：長三角、粵港澳一體化利好部分二、三線城市，土地?zé)岫染S系在高位（略）

  3、地價動向：四成城市地價創(chuàng)三年新高，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著（略）

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  供地計劃：全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對保守

  大部分三四線城市下半年供應(yīng)依舊會收縮

  2019年已經(jīng)過去接近5個月，不少城市已經(jīng)發(fā)布了2019年的供地計劃，就這些典型城市宅地供應(yīng)量上來看，同比2018年上漲近一成，中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著，三四線城市中，四川、廣西、河北等省份漲幅突出；從供應(yīng)的類別上看，保障性住房用地供應(yīng)力度明顯增強，多城保障性住房用地比重超20%，二線供應(yīng)量增幅明顯超三四線；無論是一二線還是三四線城市，大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽、鄭州等少數(shù)城市供地規(guī)模動向與中央要求不符，土地供應(yīng)過量的現(xiàn)象依舊存在。這在一定程度上也體現(xiàn)了“夯實地方主體責(zé)任、自然資源部土地供應(yīng)分類調(diào)控”的調(diào)控策略。

  1、供地計劃變動：城建發(fā)展助推供地規(guī)模適度增加，總宅地供地量同比增一成（略） 

  1.1一二線城市：二線城市宅地供應(yīng)同比上漲8%，中西部供地大戶渝、鄭等市增量顯著（節(jié)選）

　　1.2三四線城市：半數(shù)城市宅地供應(yīng)同比上漲，四川、廣西、河北等城建加速省份漲幅突出（節(jié)選）

  2、供地類型：多城保障性住房用地比重超20%，二線供應(yīng)增幅超三四線（略）

  3、供地計劃評價：宅地供應(yīng)量普遍趨于保守，去化不力的三四線城市表現(xiàn)更甚

  2019年兩會、一季度中央政治局會議召開之后，年內(nèi)政策方向也已經(jīng)基本明確：穩(wěn)定市場預(yù)期，夯實地方主體責(zé)任仍是調(diào)控重點。結(jié)合行業(yè)調(diào)控目標(biāo)、市場表現(xiàn)來看各地供地計劃，不難發(fā)現(xiàn)：二線城市大部分城市供地計劃均相對保守，僅大連、廈門、沈陽等少數(shù)城市供地規(guī)模動向與中央要求不符，土地供應(yīng)過量的現(xiàn)象依舊存在；而三四線城市由于去化速度明顯放緩，為預(yù)防新一輪的庫存風(fēng)險，不少地方政府采取保守策略，縮減了供地計劃量，這種現(xiàn)象在人口支撐力不足的三四線城市更為顯著。 

  3.1大部分二線城市供地計劃相對保守，僅大連、廈門等少數(shù)城市“超標(biāo)”（節(jié)選）

  3.2部分三四線城市商品住宅去化不力，為預(yù)防新一輪高庫存縮量供應(yīng)指標(biāo) 

  我們對部分典型三四線城市的2019年宅地供應(yīng)量變化情況與該城商品住宅去化周期進(jìn)行綜合評價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：三四線城市供地情況與一二線基本一致，甚至于表現(xiàn)更甚，城市供地計劃更為保守。為更好的評價宅地供應(yīng)量是否符合預(yù)期，我們又通過對典型城市2019年宅地供應(yīng)量去化周期進(jìn)行測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：半數(shù)城市宅地去化周期不足一年，土地供應(yīng)量明顯難以滿足需求，這些城市除了熱點城市南通、東莞、佛山、無錫外，廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供應(yīng)均偏少。

  就2019年供地計劃變動較大的三四線城市來看，梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應(yīng)量，但由于這些城市樓市熱度較高，使得這些城市土地供不應(yīng)求。這意味著與二線城市相似，宅地供應(yīng)增加與土地供應(yīng)過量并不存在必然的聯(lián)系。表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬大灣區(qū)規(guī)劃利好外溢利好城市北海、貴港，其商品住宅市場熱度維系在高位，使得土地去化周期低于0.5年以下，為了維系房價、地價的穩(wěn)定，兩城2019年宅地供應(yīng)量均大幅增加，增幅接近50%。

  當(dāng)然，大部分三四線城市供地較為保守也有當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān)，自2018年下半年貨幣化棚改退場之后，三四線城市持續(xù)走冷，尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風(fēng)險，這些城市供地計劃也傾向于保守型。譬如人口外流最為嚴(yán)重的東北三省，省內(nèi)多個城市2019年宅地供應(yīng)大幅削減，大部分城市宅地供應(yīng)降幅在30%以上。當(dāng)然，東北并非全部，四川的巴中、內(nèi)江、廣元、陜西的安康等城市均是收縮性城市的代表，宅地供應(yīng)減少量也十分顯著。

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  總結(jié):土地供應(yīng)保持適度充裕

  大連、鄭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風(fēng)險

  （節(jié)選）

  而對于接下來的供地動向，結(jié)合各城市供地計劃來看，由于二三線城市計劃供地量均有所上漲，整體上土地供應(yīng)仍將保持相對充裕。具體到各能級城市來看，一、二線城市土地供應(yīng)力度將會加大，但熱點城市保障性地塊的供應(yīng)將會增多，并且隨著熱度的升高，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)也會相對減少，競拍門檻也只會越來越高；三四線城市供應(yīng)態(tài)度雖然轉(zhuǎn)向保守，但供應(yīng)量不會大幅削減，整體仍將保持相對充裕。

  4.1 一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年，北京商品宅地供應(yīng)指標(biāo)有放松可能（略）

  4.2二線城市土地供應(yīng)量仍將保持充裕，成都、寧波等市可適當(dāng)關(guān)注進(jìn)入機會（節(jié)選）

　　4.3 政策調(diào)控、市場下行雙重壓力下，絕大多數(shù)三四線城市供地量趨于保守（節(jié)選）