◎ 作者 / 馬千里、邱娟
近日，東莞公共資源交易網(wǎng)正式發(fā)文《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則》，規(guī)則提出：在網(wǎng)上報價達到上限后，不再接受最新報價，開通網(wǎng)上終次報價功能，轉(zhuǎn)為競終次報價；而終次報價則以“最接近平均價者得”，這一創(chuàng)舉引發(fā)市場關(guān)注。當(dāng)然，這并非個案，近期以二線城市為首的土地市場持續(xù)高熱，為遏制地價的持續(xù)上揚，已經(jīng)有多城對土拍規(guī)則進行了相關(guān)調(diào)整。
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地市熱度回升、樓市小幅回暖
引發(fā)上半年多城土拍規(guī)則密集調(diào)整
一葉知秋，首先來看作為最新個案的東莞。東莞土拍新規(guī)的落地，很大程度上與其近期土地市場持續(xù)高熱有關(guān)，4月一幅位于萬江新城中心商住用地，經(jīng)過27家房企62輪廝殺，最終被中海地產(chǎn)以16089元/平方米的樓面價競得，距離最高限價16730元/平方米僅差641元/平方米，溢價率高達75.8%，競爭十分激烈。并且4月僅僅是前奏，5月東莞地市進一步升溫，單月成交了6幅商住宅地，溢價率均超20%，并且其中5幅土地均因達到最高限價提前被鎖定，土拍競爭趨于白熱化。
東莞地市高熱一方面與粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃存在較大關(guān)聯(lián)，東莞擁有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、相對完善的產(chǎn)業(yè)體系、便利的交通和區(qū)位，吸引了眾多外來人口，住房需求潛力依然較大，毫無疑問東莞是大灣區(qū)最具投資潛力的三四線城市之一；另一方面，東莞宅地長時間供不應(yīng)求，據(jù)CRIC統(tǒng)計，該城1-3月無一宗宅地出讓，因此一有土地掛牌，就引起房企的高度關(guān)注，高溢價成交不可避免。另外，東莞樓市近期也有一定程度的復(fù)蘇，5月商品住宅成交量53萬平方米，環(huán)比上漲14%，同比去年上漲10%，創(chuàng)下2019年以來的新高，樓市的熱度也會進一步傳導(dǎo)至地市，強化了房企不惜突破最高限價、志在必得的決心。
不僅僅是東莞，2019年上半年地市高熱的城市還有不少，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，較2019年下半年有明顯上升，其中表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬合肥，前5月溢價率高達79%，另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場成交也迎來了同步放量，表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬福州、蘇州、鄭州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。市場熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級，蘇州就是一個典型的例子，目前蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房實行限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。與東莞相似，不少熱點城市也對土拍規(guī)則進行了對應(yīng)調(diào)整。
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多城土拍規(guī)則升級
調(diào)整最高限價最為常見
就土拍規(guī)則變化的內(nèi)容來看，可以總結(jié)為四大類：
第一類是對競拍資格的限制
這類限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量，以此減緩?fù)僚牡母偁幖ち页潭取５湫统鞘屑春戏剩褂嘘P(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競拍。
第二類是設(shè)置或調(diào)整土拍最高限價
這是上半年土拍規(guī)則調(diào)整中最常見的，典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區(qū)、昆山、太倉。為遏制地價的進一步上漲，合肥對部分區(qū)域的最高限價進行了下調(diào)，將地市高熱的濱湖新區(qū)的含宅土地最高限價由2655萬元/畝降至2280萬元/畝，降幅高達14%。另外住房部點名城市蘇州4月30日對吳江開發(fā)區(qū)WJ-J-2019-014地塊出讓條件進行調(diào)整，將市場調(diào)整價、網(wǎng)上競價中止價、一次報價有效區(qū)間不同程度的下調(diào)，尤其是一次報價有效區(qū)間降幅高達18.77%，以遏制地市高熱現(xiàn)象。
另外，近期杭州溢價率上限也有所調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價率上限由50%調(diào)至30%，但是由于溢價率封頂之后開發(fā)商還可以進入自持比例競爭階段，這一溢價率指標(biāo)的下調(diào)，或?qū)⑦M一步推高杭州交易宅地的自持比例，導(dǎo)致銷售型住宅供給的減少，反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力。
第三類是達到價格上限后的競得人認定方式。
這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競配建模式，典型城市如福州、深圳。以深圳近期掛牌的5幅宅地為例，首次均在出讓條件中規(guī)定：當(dāng)競買人報價達到最高限制地價時，由競配建的人才房面積最多者來確定競得人。此舉無疑將加快人才住房建設(shè)速度，同時對解決剛需群體的居住問題大有裨益。
另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。其實早在東莞發(fā)文“最接近平均價者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定地塊成交價格”，與東莞“最接近均價者得”如出一轍。這一規(guī)則一經(jīng)出臺，勢必對房企的競拍出價策略產(chǎn)生較大影響，為提升中標(biāo)率，房企出價力求“中庸”，勢必拉低土地成交均價，對于穩(wěn)地價起到良好的促進作用。但是該新規(guī)也存在一定的漏洞，譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松，圍標(biāo)的可能性較高，建議后續(xù)加強競標(biāo)單位資格審。
第四類是對拿地后入市標(biāo)準的限制
常見的限制模式有現(xiàn)房銷售、限制銷售價格等。如在蘇州“511”調(diào)控中，即進一步收緊了現(xiàn)房銷售價格門檻，超過市場指導(dǎo)價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。此類模式雖然可提高房企周轉(zhuǎn)成本，在一定程度上避免地價過快攀高，但也會造成市場出現(xiàn)一段時間的優(yōu)質(zhì)商品住宅供應(yīng)短缺，典型如江蘇省會南京，近兩年即深受其苦。
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調(diào)整土拍規(guī)則只是”治標(biāo)”
”治本”關(guān)鍵還在于加強供地
總的來看，各類土拍新規(guī)調(diào)整在一定程度上可以減少地價的盲目追高，短期內(nèi)緩解地市高熱現(xiàn)象，但并未對市場長期走向產(chǎn)生實質(zhì)性作用，被擋在門外的企業(yè)仍然希望入場，地價上漲訴求也不會因為土拍規(guī)則的上漲而消弭，而“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。
歸根到底，房地產(chǎn)市場維系平穩(wěn)、健康的根本原因還是在于合理的供求關(guān)系，土拍規(guī)定的調(diào)整畢竟只是治標(biāo)不治本。要維持地價的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大土地供應(yīng)，使得土地市場供求關(guān)系處于平衡區(qū)間，才能真正實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。
