中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(2018年12月)》顯示，房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關于房地產調控全面放松的預期一再落空，開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用;復雜的國內外經濟形勢，使得部分家庭推遲了購房。這些均促進了房價降溫城市增加，市場更加理性。
該報告也建議，未來房地產政策應保持政策定力，即使房價出現暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導致房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產政策進行微調，使得房地產政策體系更為科學合理。
由于目前市場預期未明朗化，市場觀望氣氛使部分購房者抱有持幣待購的觀望心態。在行業人士看來，在2019年3月后，隨著房地產政策預期和各家房企全年發展規劃更明晰化，有助買家作出判斷決策，幫助市場打破觀望。
人口因素影響三四線城市表現
而對于2019年的市場走向判斷，三四線城市被進一步看淡。中泰證券旗下齊魯資管首席經濟學家李迅雷認為，2019年房地產正在進入減持的時間窗口。在他看來，2016年以來，除一二線城市之外的其他城市的房地產開發投資增速一路上行，這主要得益于棚改貨幣化政策。三四五線城市房價的上漲，固然有其合理的因素(補漲)，但卻與這些城市人口凈流出現象相背離。
“盡管我國目前房地產的庫存水平已經降到較低的水平，但是賣出去的房子并沒有憑空消失，它仍將成為房地產市場的潛在供給。因此，對于一個在2014年就供給過剩的房地產市場而言，當前的過剩狀況應該更嚴重。”
李迅雷注意到，2018年下半年以來，全球房價漲幅較大的城市幾乎都出現了房價下跌現象，如美國的西雅圖、加拿大的溫哥華等華人集聚的城市。中國似乎也難以成為例外，如前兩年房價漲幅較大的北京、上海、深圳等一線城市，出現了漲幅縮小甚至下跌的趨勢。
他表示，房地產的個人投資者與股市的個人投資者之間最大區別在于，前者多為加杠桿，有資金成本，后者多為無杠桿，無資金成本。因此，從理論上講，如果每年的房價漲幅不足以覆蓋資金成本，則投資為負收益，故杠桿越大，風險也就越大。房價走L型就意味著有部分人投資虧損。
基于此，李迅雷認為，2019年即便房價不跌，即便略有上漲，樓市也不能成為資產配置的好場所，因為必須考慮投資者加杠桿的成本因素。“我始終認為，國內居民家庭在房地產上是超配的，應該適度減持。”
在他看來，房地產市場今后最大的隱憂是，人口老齡化背景下城鎮化進程的放緩，大部分三四線城市都呈現人口凈流出，故尤其要減持未來人口將大量凈流出地區的房地產。
對房價走向專家看法不一
而相比李迅雷，恒大集團首席經濟學家(副總裁級)兼恒大經濟研究院院長任澤平也看到了人口因素對市場的影響，但在對房價走向上則有不同看法。
任澤平認為，中國正處于一個速度轉移時期，高速增長時代已經過去。“三四線城市沒有銷售，土地和庫存都很高。去年，我對中國的房地產進行了預測。未來10年，房價將再次翻番，三四條線將保持不變，房地產投資將零增長。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在市場預期上，2019年對一線城市和二線城市房價持續上漲的理解基本相同，而三線城市和四線城市則有著不同的看法。他表示，“實際情況是，三四線城市房價難以上漲，但沒有下降的空間。2019年，房價將繼續上漲，而一些城市應該警惕相對強勁的房價上漲。”
華創證券分析師屈慶認為，土地購置費支撐2018年上半年地產投資回升，2019年房地產景氣度下滑壓力較大。
根據他的分析，2018年上半年房地產投資表現亮眼，主要歸功于土地購置費的大幅度攀升。房地產投資主要包括施工相關投資和土地相關投資，即土地購置費。2018年上半年，土地購置費增速大幅抬升，7月累計同比上升72.3%。按照傳統方法預測房地產投資的變動，2018下半年保持穩定小幅下行。而2019年在房地產調控不放松，房價處于高位的情況下，估計房地產景氣度下滑的速度會更快。
