導(dǎo) 讀
1、龍頭分化，不降價(jià)的萬科走出了四強(qiáng)中不一樣的趨勢(shì);
2、單月TOP100整體銷售規(guī)模環(huán)比微降，同比增長13.7% ;
3、TOP50房企中有近6成企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比下降;
4、6成房企業(yè)績目標(biāo)完成80%以上，少數(shù)房企仍需加速推貨去化。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單改版說明
今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。
自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。
操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計(jì)中。
權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）
鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。
01 整體業(yè)績
單月整體銷售規(guī)模環(huán)比微降
得益于國慶“黃金周”期間以恒大、碧桂園為代表的規(guī)模房企集中降價(jià)促銷，TOP100房企10月單月整體的權(quán)益銷售金額同比增長13.7%。在經(jīng)歷了三季度末的一波業(yè)績沖刺后，本月百強(qiáng)房企的整體銷售規(guī)模環(huán)比微降1.1%，降幅較去年同期也有明顯收窄。但我們認(rèn)為，本月業(yè)績主要以高供貨量來實(shí)現(xiàn)，去化率實(shí)際并不如人意。從累計(jì)業(yè)績規(guī)模來看，雖然近年來行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，但百強(qiáng)房企截至10月末的累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。
02 上榜門檻
TOP50房企權(quán)益金額門檻提升12.5%
2019年1-10月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。TOP50房企競爭格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。另截止10月末，TOP100房企權(quán)益金額門檻達(dá)到147.8億元。
03 企業(yè)表現(xiàn)
TOP50房企中近6成單月業(yè)績環(huán)比下降
從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2019年10月，TOP50房企中有近6成企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比下降，其中多數(shù)房企較9月的業(yè)績環(huán)比降幅在20%-30%之間。但同時(shí)，也有不少規(guī)模房企10月業(yè)績表現(xiàn)較為突出，單月銷售金額環(huán)比提升。
其中，恒大得益于在全國范圍的項(xiàng)目降價(jià)促銷，通過限時(shí)折扣、全員營銷等多重優(yōu)惠活動(dòng)實(shí)現(xiàn)了大量貨值去化。10月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額930億元，在9月831億元的基礎(chǔ)上進(jìn)一步環(huán)比提升11.9%。碧桂園10月單月也實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額850億元，環(huán)比提升近20%。而相比之下，萬科10月的促銷力度相對(duì)較弱，單月實(shí)現(xiàn)銷售金額443億元，環(huán)比降低10.1%，龍頭房企之間產(chǎn)生了截然相反的業(yè)績?cè)鲩L趨勢(shì)。我們認(rèn)為，雖然部分規(guī)模房企通過大范圍的折扣促銷、并加大供貨及推案力度，10月銷售業(yè)績表現(xiàn)為環(huán)比上升，但市場整體并不如數(shù)據(jù)體現(xiàn)的這么好，項(xiàng)目總體去化率并不佳。
04 目標(biāo)完成率
6成房企80%以上，少數(shù)房企仍需加速推貨去化
從房企目標(biāo)完成情況來看，截止到10月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，近6成房企的目標(biāo)完成率在80%以上。其中，恒大、龍湖、世茂等10家房企的目標(biāo)完成率在90%以上，全年業(yè)績完成情況較佳。另有近3成的房企目標(biāo)完成率在70%-80%之間，剩余少數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%?？傮w來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)、整體項(xiàng)目去化率下降的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有一定壓力。未來兩月仍需加速推貨入市，積極推盤去化、沖刺全年目標(biāo)。
05 市場展望
10月市場成交延續(xù)低迷走勢(shì)，未來兩月恐難大幅逆轉(zhuǎn)
10月，新房成交與土地市場延續(xù)了“金九”的低迷走勢(shì)，皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷。重點(diǎn)城市新房成交量同、環(huán)比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴(kuò)大，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。我們認(rèn)為，九月成交的低迷進(jìn)一步加劇了市場觀望情緒。
從政策調(diào)控層面來看，本月中央政策步入“空窗期”，地方因城施策有收有放。天津、南京六合布局松綁限購，呼和浩特落地限貸、限價(jià)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。搶人大戰(zhàn)漸趨白熱化，海南全線放開落戶，鄭州、南通給予高精尖人才購房補(bǔ)貼，宿州農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購房享契稅減免。預(yù)計(jì)進(jìn)入房企年底的業(yè)績搶收期，市場供應(yīng)量或?qū)⒂瓉硪徊ǚ帕吭鲩L。但考慮到政策層面經(jīng)731會(huì)議定調(diào)難有大規(guī)模、實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，信貸層面依舊偏緊，LPR換錨后多城房貸利率穩(wěn)中有增，加之持續(xù)低迷的行情進(jìn)一步加劇市場觀望情緒。市場正處于加速轉(zhuǎn)冷的通道中，未來兩月成交頹勢(shì)恐難大幅逆轉(zhuǎn)。
