中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。會(huì)議總結(jié)2024年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2025年經(jīng)濟(jì)工作。
會(huì)議明確提出“穩(wěn)住樓市”。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的工作方向，會(huì)議也確定了明年的重點(diǎn)任務(wù)，“持續(xù)用力”“加力實(shí)施”“充分釋放”“合理控制”“推動(dòng)構(gòu)建”……一系列關(guān)鍵詞為房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年發(fā)展定下基調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”導(dǎo)向，延續(xù)近期召開的中央政治局會(huì)議精神，進(jìn)一步說明2025年房地產(chǎn)工作要強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”。該表述相比2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，發(fā)生重要變化。其中，2023年主要從防范化解風(fēng)險(xiǎn)角度進(jìn)行，并把房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)列為三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)之一。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，則從“十四五”圓滿收官和“十五五”順利開啟的角度進(jìn)行，把“穩(wěn)樓市”上升到更高規(guī)格，也賦予了“穩(wěn)樓市”在新一輪高質(zhì)量發(fā)展中的重要使命和歷史重任。
持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
12月9日，中央政治局召開會(huì)議提及“穩(wěn)住樓市”，反映了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市態(tài)度。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)延續(xù)，進(jìn)一步明確要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，業(yè)內(nèi)人士表示，“持續(xù)用力”也意味著各項(xiàng)樓市支持政策有望繼續(xù)落地落實(shí)。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，要關(guān)注止跌回穩(wěn)的龍頭帶動(dòng)，從四季度來看，熱點(diǎn)一二線城市的成交量已經(jīng)有了明顯同比提升，購(gòu)房者入市的腳步也更為堅(jiān)決，這也顯示出政策本身效果在高能級(jí)城市有了明確體現(xiàn)。預(yù)計(jì)后續(xù)政策會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，以推動(dòng)一二線城市持續(xù)回暖，龍頭帶動(dòng)的趨勢(shì)將在明年樓市呈現(xiàn)。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，今年以來，政府出臺(tái)包括四取消（取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)）、四降低（降低公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率、換房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)）、兩增加（通過貨幣化安置增加100萬套城中村和危舊房改造，年底前將白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬億）在內(nèi)的多項(xiàng)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。這些措施在2025年的繼續(xù)發(fā)力將有望提振市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)活躍度。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，未來核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，包括北上深繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，取消郊區(qū)、大戶型限購(gòu)等存在一定預(yù)期；核心城市繼續(xù)降低首付比例，降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等依然具備空間；針對(duì)多孩家庭給予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求釋放的供給端政策也存在進(jìn)一步完善的預(yù)期，如優(yōu)化土地供給，為“好房子”建設(shè)提供支持等。
加力實(shí)施城中村和危舊房改造
從政策舉措上看，本次會(huì)議明確要加力實(shí)施城中村和危舊房改造。此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)明確新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造，且城中村改造政策支持范圍已經(jīng)擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市，且采用貨幣化安置方式。
陳文靜表示，本次會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要“加力實(shí)施”，可見未來城中村和危舊房改造的規(guī)模有望繼續(xù)增加，整體力度將加大。從細(xì)化政策上來看，未來預(yù)計(jì)各地有望將貨幣化安置與房票政策結(jié)合、收購(gòu)存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合，其中加大使用房票安置的補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，或?qū)⒃?025年對(duì)新房銷售方面產(chǎn)生實(shí)際性的拉動(dòng)效果。
張波也告訴記者，城中村改造，會(huì)對(duì)樓市潛在需求提升起到直接效果，同步結(jié)合“好房子”的不斷落地，在平穩(wěn)樓市的同時(shí)，可以進(jìn)一步打造更多宜居、韌性、智慧城市，更好滿足居民美好居住生活需求。
對(duì)于城中村改造的判斷，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2025年城中村改造的覆蓋面會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，或成為2025年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要抓手。
合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)
此次會(huì)議還提到，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是對(duì)2024年提出的“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的最新工作部署。
值得關(guān)注的一點(diǎn)是，目前各地已經(jīng)在供地方面有了新的變化，更強(qiáng)調(diào)和房企購(gòu)地意向進(jìn)行緊密對(duì)接。從2024年四季度供地情況來看，主要側(cè)重在對(duì)優(yōu)質(zhì)和好地段土地的供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)取消限價(jià)、取消配建、取消現(xiàn)房銷售等約束。
從這個(gè)角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2025年土地供應(yīng)或?qū)?jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向。
在陳文靜看來，此前專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量閑置土地、3000億元保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房政策已經(jīng)落地，未來相關(guān)政策有望繼續(xù)完善，如財(cái)政部細(xì)化落地專項(xiàng)債額度等相關(guān)政策，為各地執(zhí)行提供更多資金支持；打通收儲(chǔ)過程中存在的價(jià)格撮合難度大、地方國(guó)企資金成本較高、供需錯(cuò)配等卡點(diǎn)，促進(jìn)存量商品房去化。值得關(guān)注的是，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要盤活存量商辦用房，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為保障房或是重要內(nèi)容之一。
此外，推進(jìn)處置存量商品房的工作在2024年各地已經(jīng)積極推進(jìn)，主要體現(xiàn)在“以購(gòu)代建”的系列工作之中。從目前各地推進(jìn)的情況看，各地發(fā)放了保障房再貸款資金，進(jìn)而鼓勵(lì)各地國(guó)企收購(gòu)現(xiàn)房庫(kù)存商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房，已經(jīng)取得一定進(jìn)展。
推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是當(dāng)前非常重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容，更是在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”過程中要積極把握的方向。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示，觀察歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，可以看出用詞和表述有新變化。其中，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年則強(qiáng)調(diào)“過渡”，即推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2023年強(qiáng)調(diào)“加快”，即加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)”。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從用詞表述上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整和改革大潮中，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位更加精準(zhǔn)、路徑更加清晰、方向更加明確。“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”已提了4年，每一年都有豐富的理論成果和創(chuàng)新模式，也真正把握了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的客觀規(guī)律。
結(jié)合實(shí)際來看，全國(guó)各地已經(jīng)有一些積極探索，即形成了具有示范性和標(biāo)桿性的房地產(chǎn)發(fā)展新模式案例。比如，各地在深入落實(shí)好房子建設(shè)的“安全、舒適、綠色、智慧”理念上，持續(xù)優(yōu)化好房子建設(shè)。從2024年四季度各地的購(gòu)地市場(chǎng)來看，很多房企已經(jīng)積極在探索建設(shè)第四代住宅項(xiàng)目，如增加架空層、拓寬陽(yáng)臺(tái)等建設(shè)。這都說明各地深入落實(shí)好房子建設(shè)導(dǎo)向，持續(xù)做好高品質(zhì)住房建設(shè)。
陳文靜也表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括建立租購(gòu)并舉住房制度、完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、預(yù)售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等多個(gè)方面。今年以來保障性住房籌集力度不減，配售型保障房籌集建設(shè)持續(xù)推進(jìn)；多地現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也在有序推動(dòng)。2025年，在預(yù)售制、金融制度、房地產(chǎn)稅收制度等相關(guān)基礎(chǔ)性制度的改革方面或取得一些積極進(jìn)展。
多管齊下，或?qū)⒂行嵘用裰脴I(yè)意愿
從今年的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，9月底以來多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的政策落地，對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果明顯好于以往，市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
陳文靜表示，如果此次會(huì)議提及的政策能夠落實(shí)到位，居民置業(yè)意愿有望繼續(xù)提升，樂觀預(yù)期2025年新房銷售面積有望“止跌回穩(wěn)”，其中一線及核心二線城市或?qū)⒙氏葘?shí)現(xiàn)回穩(wěn)目標(biāo)；中性預(yù)期下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比小幅下降。
在陳文靜看來，2025年財(cái)政、貨幣政策或?qū)⒚黠@加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有正向影響，一方面，2025年財(cái)政政策也有望在收購(gòu)存量閑置土地、收儲(chǔ)存量商品房等方面發(fā)揮更大的作用；另一方面，貨幣政策適度寬松，有望進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行，繼續(xù)降低居民購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。另外，各項(xiàng)政策促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，也有助于修復(fù)居民收入預(yù)期，進(jìn)而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
關(guān)注后續(xù)樓市政策方向，張波表示，各地方政府會(huì)進(jìn)一步落實(shí)中央精神，因城施策，通過城中村改造、收儲(chǔ)“商品房”、地方債做好土儲(chǔ)等方式有效平穩(wěn)樓市供需。對(duì)于開發(fā)行業(yè)的“白名單”制度、保交樓政策還會(huì)在延續(xù)的基礎(chǔ)上優(yōu)化實(shí)施細(xì)則。
“后續(xù)政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購(gòu)房補(bǔ)貼兩個(gè)層面，交易稅費(fèi)各地還可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行階段性更大力度降低。同時(shí)，在購(gòu)房補(bǔ)貼層面，可以結(jié)合人才購(gòu)房、多子女家庭等情況，在政策面進(jìn)行多維度結(jié)合，并加大實(shí)際補(bǔ)貼力度以提升實(shí)際效果。”張波稱。
