01
在樓市大調(diào)控四年多的時(shí)間里，雖然大多數(shù)城市仍在穩(wěn)步上漲，但也有下跌的城市，這些城市主要集中在北方。
比如鄭州、濟(jì)南、石家莊、天津等城市，時(shí)常能夠看到房?jī)r(jià)下跌的消息，有人統(tǒng)計(jì)了一下，這些城市均陰跌了三年多。對(duì)于北方來說，這幾個(gè)城市下跌，只是鋪墊，下跌最猛的兩位并不他們之中，而是將要出場(chǎng)的廊坊和青島。去年某研究院發(fā)布了一份對(duì)全國(guó)二手房市場(chǎng)進(jìn)行盤點(diǎn)的報(bào)告，列出了2020年房?jī)r(jià)跌幅較大的10個(gè)城市，分別是：廊坊、青島、濟(jì)南、鄭州、貴陽、天津、石家莊、長(zhǎng)春、北京、中山。
可以看到，北方城市占了8個(gè)，其中廊坊和青島占據(jù)了冠亞軍。
從去年年末社科院公布的數(shù)據(jù)來看，廊坊與青島并未只是去年下跌最多，事實(shí)上這兩個(gè)城市是從高位下跌以來，跌幅最大的兩個(gè)城市。
可以看到，北方城市仍是下跌的主流。而且大多數(shù)城市都連跌了三四年。
這主要是因?yàn)楸狈秸w經(jīng)濟(jì)活躍度不如南方，整個(gè)北方的人氣、財(cái)氣和資金都在流入南方。
廊坊相比于房?jī)r(jià)最高時(shí)期，幾乎被腰斬，青島的跌幅也不小，跌幅超過五分之一。
從社科院的數(shù)據(jù)來看，廊坊與青島堪稱是過去四年中，樓市遭遇懲罰最大的兩個(gè)地方。如今，這兩個(gè)地方有點(diǎn)守不住，開始放松了。
02
今天（3月15日），青島發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見》，取消了原來的落戶面積限制。
意見核心內(nèi)容如下：
1、降低落戶門檻，取消博士落戶年齡限制。此外學(xué)歷人才從原來的全日制擴(kuò)展為國(guó)家承認(rèn)的大專以上學(xué)歷，包括技校和職業(yè)院校生等。
2、取消原有單套商品住宅城區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū))90平方米以上、新區(qū)(青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū))60平方米以上的面積限制。3、此外，實(shí)現(xiàn)在青島市取得居住性質(zhì)的合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員(含已辦理房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案)及其近親屬即可辦理落戶。
青島此次的動(dòng)作非常大，其背景說的很明確，是基于管理層要求的放松落戶門檻的前提。
不久前，山東省更是主動(dòng)開啟了戶籍大松綁，不僅大幅降低了農(nóng)村人口進(jìn)城落戶限制，還大幅降低了城市人員返回農(nóng)村落戶的限制。
雖然有這個(gè)冠冕堂皇的理由，但依然難以掩蓋住青島的小心思。事實(shí)上，早在去年，青島就已經(jīng)有點(diǎn)按捺不住，開始降低落戶門檻了。
去年年末，青島將落戶門檻降到了大專，提出40歲以下的專科，可直接落戶：
取得博士學(xué)位人員；50周歲以下，取得碩士學(xué)位人員；45周歲以下，具有國(guó)家承認(rèn)的本科學(xué)歷或?qū)W士學(xué)位的人員；40周歲以下，具有國(guó)家承認(rèn)的大專學(xué)歷人員以及技工院校、職業(yè)院校畢業(yè)生。
在樓市限購(gòu)政策與戶籍直接掛鉤的背景下，降低落戶門檻，已經(jīng)成為了很多城市放松限購(gòu)的不二法門。
這一次青島更是直接、生猛，取消了原來的落戶的面積限制，并且允許在青島獲得合法房屋的人員，可拖家?guī)Э趤砺鋺簟?/span>
信號(hào)非常強(qiáng)烈了。
當(dāng)然，不得不承認(rèn)的是，青島確實(shí)有搶人需求。在西安、福州、濟(jì)南、南昌等很多城市直接梭哈，開啟零門檻落戶的背景下，青島這些年在搶人方面有些乏力。
這幾年，除了深圳、廣州兩個(gè)搶人大戶外，杭州、寧波、成都、佛山、西安、鄭州等城市，常住人口增量都是幾十萬級(jí)別。青島2019年的常住人口增量是10.5萬，雖然比下有余，比上卻明顯不足。
更為迫切的需求，還是穩(wěn)住樓市。
房?jī)r(jià)雖然不能上漲過快，但下跌不利于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就像通脹一樣，通貨膨脹過快和通貨緊縮，都不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最好的狀態(tài)是慢速通貨膨脹。
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈太多，當(dāng)一個(gè)城市的房子銷量慘淡，會(huì)影響它的建筑行業(yè)、裝修行業(yè)、家具行業(yè)、鋼材行業(yè)、家電行業(yè)等等發(fā)展。
面對(duì)長(zhǎng)沙、鄭州、無錫在身后的強(qiáng)勢(shì)追趕，青島需要守住自己位次。
在大力度放松落戶的背景下，今年青島的房?jī)r(jià)雖然不可能大幅反彈，但小幅反彈勢(shì)在必行。
此前本號(hào)說過，今年合肥、蘇州、鄭州、濟(jì)南等城市大概率會(huì)復(fù)蘇。
目前來看，合肥樓市已經(jīng)回暖。有媒體報(bào)道，今年以來，合肥主城熱門板塊的樓盤，5成、8成首付的要求越來越常見。一些項(xiàng)目更是全款優(yōu)先，即便如此仍被一搶而空。
蘇州樓市在降低落戶門檻后，也走在了回暖的路上。鄭州前幾天加了杠桿，將公積金貸款額度上調(diào)至70%。石家莊前些天則直接發(fā)布政策，給予人才購(gòu)房補(bǔ)貼。
3月2日，“石家莊購(gòu)房一次性補(bǔ)貼30萬”沖上了熱搜。
3月8日，鄭州規(guī)定：在鄭州市購(gòu)買商品住宅，不僅是新建商品住宅，只要符合首套房資格，即使是二手商品住宅也可以獲得最高70%的貸款額度，較此前的60%提高10個(gè)百分點(diǎn)。
這些陰跌了多年的城市，今年集體小幅度回暖，難以阻擋。
03
相比于青島，廊坊樓市的復(fù)蘇訴求更加強(qiáng)烈。
廊坊樓市的大跌，主要是因?yàn)楸本┱{(diào)控太過嚴(yán)厲。作為北京樓市溫度計(jì)，廊坊也跟著嚴(yán)厲起來了，非戶籍人口需要三年社保，且限購(gòu)1套，本地戶籍不限購(gòu)。
在此背景下，北京進(jìn)入了陰跌，廊坊則直接大跌。
近日，廊坊北三縣之一的三河市，放松了落戶條件：
在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶锥址孔≌涂梢宰约郝鋺簦€可以帶上配偶、未成年子女和年齡符合條件的父母落戶。如果你的二手房住宅是在2016年4月10日之后買的，落戶要附加當(dāng)?shù)?年社保的條件。
這個(gè)放松力度不大，但對(duì)于腰斬的廊坊來說，看到了一絲曙光。本號(hào)以為，在遭遇大跌之后，廊坊的房?jī)r(jià)目前基本已經(jīng)見底，接下來當(dāng)然不會(huì)發(fā)生大漲局面，但慢漲會(huì)慢慢開始。
理由有三：
其一，廊坊在盡可能放松調(diào)控限制。
其二，廊坊作為北京的衛(wèi)星城，本身的上漲潛力非常大，這幾年在調(diào)控作用下跌去了一半，一旦有契機(jī)，強(qiáng)大的上漲動(dòng)力會(huì)推著這里的房?jī)r(jià)上漲。
其三，也是最主要的，北京去年放開一大批土地限價(jià)，土地價(jià)格放開，房?jī)r(jià)很難下跌。北京不跌的話，環(huán)京的廊坊就會(huì)迎來機(jī)會(huì)。
在落戶放松的背景下，北三縣可能會(huì)迎來一大批北漂的落戶，一旦落戶，就能獲得更多房票，基于北三縣自身的上漲潛力和目前的底部?jī)?yōu)勢(shì)，估計(jì)會(huì)有很多人開始入市。
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