中房報記者 苗野 北京報道
業績是“果”，房企經營是“因”。
與以往“猛談”增長率“大秀”增長規模不同的是，2019年地產年報以“維穩”拉開序幕，市場普遍將關注點轉移到了降速增利、保現金流和降負債上。
中國房地產報記者從營業收入、凈利潤、總負債以及凈資產收益率等多方面對已披露2019年業績報告的TOP50上市房企進行分析發現，龍頭房企銷售額創下新高，“碧萬恒融”四強鼎立格局未變，規模都在5000億元以上，另有突破3000億元3家，2000億元8家，1000億元18家。從各量級梯隊表現來看，整體增長速度變緩，但絕對增量依然可圈可點，預計2020年房企銷售規模增速將持續下降。
從2019年上市房企表現來看，營收均值增速呈現下滑、上漲、下滑波浪曲線態勢，凈利潤均值增速則呈現出倒“U”型態勢。“我們現在最關注的不是銷售額而是利潤。”這成為大多數房企共識。
營收層面，頭部格局雖然未變，但1000億-4000億元營收規模房企數量較2018年有所減少。碧桂園、中國恒大和綠地控股分別以4859.08億元、4775.61億元和4225億元榮登行業營收前三，TOP3房企營收共計13859.69億元，占TOP50上市房企營收總額的33.75%。萬科營收3678.94億元，以500億元之差落居第4名，世茂、龍湖營收均突破千億，富力、新城控股、中梁控股、旭輝等營收徘徊在500億-900億元，盡管各梯隊房企營收持續增長但增速有所下降。其中，中國恒大以2.44%的增幅拉低了TOP3房企整體平均增速；首創置業更是出現自2014年以來首次負增長，營收同比減少10.62%。陽光城、雅居樂、綠城中國等均是個位數增速。
“增收不增利”依然是房企2019年真實寫照，多數房企利潤率下行，盈利見頂。TOP50上市房企中，毛利率、歸屬母公司凈利率下行房企占大比例份額，反映出房企利潤率普遍下行現狀。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間。除中國恒大凈利同比增速下降53.78%外，碧桂園、萬科、保利、融創等第一梯隊房企凈利潤增長幅度遠高于均值。盡管新力控股、綠城中國、合景泰富等房企的凈利增速較高，但實際凈利潤非常低，19.58億元、24.8億元和98.06億元凈利潤相當于碧桂園、恒大、萬科等規模房企一個月凈利潤總額。另外，處于規模擴張期的成長型房企利潤率普遍較低，利潤水平難以維持，中梁控股、建業地產、佳兆業、金科凈利潤率都在10%以下，最低的只有6.9%。
TOP50上市房企平均資產負債率為80.05%，與2018年基本持平。資產負債率超過80%紅線的房企達到50%，1家房企資產負債率超過90%的是建業地產；6家房企超過85%，分別是碧桂園、融創中國、美的置業、中國奧園等。中國海外發展不僅是“利潤王”，也是資產負債率最低的房企，為60.06%。
在經歷了一段時間的規模沖刺后，降速增利成為房企的重要目標。從各大房企公布的2020年業績目標來看，同比2019年有不少房企下調了業績增速目標，目標增幅超過20%寥寥無幾，甚至有不少房企已經將業績增速目標降至10%以內。2020年恒大對外公布銷售業績目標6500億元，同比增幅僅8.13％，融創中國、中海地產、華潤置地、龍湖地產等房企，2020年業績增幅均在10%以下。中梁控股、正榮地產、中駿地產等二梯隊房企對2020年同樣設定了保守的銷售目標增幅。但也有少部分房企在2020年依然設定了較高增速的業績目標，如世茂房地產2020年業績總量實現3250億元，業績漲幅將達25%；綠城中國2020年業績目標為2500億元，較2019年全年業績增長24%；龍光地產和合景泰富2020年的業績增幅也均為20%。
