| 焦點 | 濟(jì)南直管區(qū)這類住宅限購松綁 向樓市釋放了怎樣信號？ |
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濟(jì)南樓市有了新的動向。
3月15日，濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會舉行新聞發(fā)布會，對外發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)濟(jì)南綠色建設(shè)國際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》（下簡稱“政策”）和《綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)招商需求清單》。本次對外發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)濟(jì)南綠色建設(shè)國際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》，分為總則、財稅支持政策、科技研發(fā)支持政策、人才支持政策、金融支持政策、項目開發(fā)支持政策、配套支持政策、行業(yè)引導(dǎo)支持政策、營商環(huán)境支持政策和其他政策等十個方面的內(nèi)容。同時，政策中明確濟(jì)南將直管區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為濟(jì)南市綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購政策約束。雖然該政策只針對于綠色建筑，但由于房地產(chǎn)市場上近期關(guān)于購房政策放松普遍有著較高的預(yù)期，此次濟(jì)南綠色政策也頗受外部關(guān)注。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策有很強(qiáng)的信號意義。雖然客觀上是針對綠色建筑來談的，但因為提到了限購松綁字眼，所以很容易受關(guān)注。地產(chǎn)資深評論人陳雷則認(rèn)為，該政策會是一個信號，但不會影響特別大，原因是政策極其精準(zhǔn)，目的很明確，就是促進(jìn)先行區(qū)和先進(jìn)綠色住宅區(qū)發(fā)展。此次政策中提到的濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)位于山東省會濟(jì)南市區(qū)北部，轄區(qū)范圍橫跨黃河兩岸，南起小清河、北至徒駭河、西起玉符河、東至臨港辦事處東邊界，總面積約1030平方公里。其中，直管區(qū)域包括大橋、崔寨、孫耿、太平4個街道，共450平方公里。政策明確提出先行區(qū)450平方公里直管區(qū)新開工綠色建筑比例要達(dá)到100%，同時面向國內(nèi)外知名綠色建設(shè)相關(guān)機(jī)構(gòu)開放市場，打造國際化現(xiàn)代綠色智慧之城。在同時發(fā)布的《綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)招商需求清單》中，包括了綠色城市建設(shè)、綠色建材、綠色建筑設(shè)備生產(chǎn)、綠色工程建設(shè)、綠色生態(tài)環(huán)境、運營管理、循環(huán)利用、技術(shù)服務(wù)等8大產(chǎn)業(yè)方向46個產(chǎn)業(yè)類別，全面地覆蓋了綠色建設(shè)全產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》則明確了綠色建筑是指在全壽命期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。綠色建筑的劃分應(yīng)為基本級、一星級、二星級、三星級4個等級。“只要后續(xù)相關(guān)綠色建筑商品住宅的星級達(dá)到二星級以上，相關(guān)購房者就可以不受約束，可以購房。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國房地產(chǎn)報記者，此類規(guī)定應(yīng)該說出發(fā)點是從發(fā)展綠色建筑的角度進(jìn)行的，即鼓勵購房需求的釋放，客觀上有助于房企看好綠色建筑的投資，進(jìn)而也有助于為此類綠色建設(shè)產(chǎn)業(yè)園示范區(qū)提供更大的支持。這也會使得相關(guān)房企在綠色建筑方面積極尋求達(dá)標(biāo)，以創(chuàng)造更好的銷售環(huán)境。他認(rèn)為該政策對樓市而言也有著積極的信號。第一、外部對于此類政策明顯會增加討論，尤其是會聚焦在是否借綠色建筑來變相松綁限購的內(nèi)容上。第二、近期關(guān)于寶雞、駐馬店等城市的政策松綁又撤回，客觀上使得各地政策出臺會更加保守，尤其是在購房政策方面，所以此類政策后續(xù)在執(zhí)行中也會面臨一定的壓力，建議地方政府做好解釋工作。第三、政策面本身也是以放松為主的，當(dāng)前國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都明顯下跌，后續(xù)要刺激，關(guān)鍵要看房屋銷售指標(biāo)。所以適當(dāng)對購房市場進(jìn)行放松，也是刺激住房消費的一種重要形式，各地放松的動作只要不違背大的方針，實際上也應(yīng)該受到支持，其本身對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有積極的作用。回到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場本身。今年1月，濟(jì)南市房協(xié)發(fā)布了2019年房地產(chǎn)市場系列數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，新建商品房銷售19.09萬套，面積共計1517.31萬平方米，同比下降0.61%，其中，商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計1008.15萬平方米，同比增長4.14%；辦公銷售0.77萬套。商品房庫存方面，截至2019年12月31日，濟(jì)南市新建商品房庫存量為51.88萬套，面積3126.46萬平方米，同比增長41.37%。其中住宅9.82萬套，面積1325.68萬平方米，同比增長35.17%;辦公寫字樓2.70萬套，面積293.91萬平方米，同比增長15.5%;商業(yè)用房1.47萬套，面積237.28萬平方米，同比增長7.97%。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指出，2019年濟(jì)南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四方面形勢。一是房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性回歸態(tài)勢。近年來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場一直以改善型需求為主，但從近期住宅銷售情況看，市場有一定下滑，購房者觀望氣氛加劇，特別是二手房置換量下降，影響到部分改善型需求購買能力。二是區(qū)域分化不均衡。張馬、雪山、唐冶等部分區(qū)域競爭激烈，區(qū)域內(nèi)大多為2017年以后高價拿地項目，因土地成本較高，價格競爭激烈，加劇了高價拿地房企的經(jīng)營難度;但有部分大體量低價拿地項目，因能保證一定利潤空間，有降價促銷現(xiàn)象。三是價格特征明顯。目前1.3萬元左右/平方米的主流銷售產(chǎn)品受價格回歸影響較大，而2萬元左右/平方米的中高端產(chǎn)品市場較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅降價促銷現(xiàn)象。四是住宅庫存增加。全市住宅去化周期約為15個月(2018年底為12.4個月)，區(qū)域庫存分化明顯。本次的政策發(fā)布，也讓部分人士猜測意在緩解疫情對濟(jì)南樓市的負(fù)面影響。對此，陳雷表示，該政策對濟(jì)南樓市不會產(chǎn)生較大影響。因為政策極其精準(zhǔn)，目的很明確，就是促進(jìn)先行區(qū)和先進(jìn)的綠色住宅概念。首先，該政策是很精準(zhǔn)的因城施策，符合中央定調(diào)，不會出現(xiàn)全面放松的大水漫灌，對放松限購政策有著特別明確的條件限定。其次，這個政策推廣了綠色住宅，對于房地產(chǎn)市場后期發(fā)展有著積極作用。而且限定在先行區(qū)，對先行區(qū)的人口引進(jìn)和發(fā)展有著促進(jìn)作用。“該政策是很精準(zhǔn)的因城施策，符合中央定調(diào)，不會出現(xiàn)全面放松的大水漫灌，對放松限購政策有著特別明確的條件限定。”陳雷告訴中國房地產(chǎn)報記者。（摘自中國地產(chǎn)網(wǎng)） |
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