60余省市停售供求降至冰點(diǎn)
房企營(yíng)銷、融資壓力劇增
1、76城“零供應(yīng)”，春節(jié)后供應(yīng)同、環(huán)比繼續(xù)銳減95%以上(原文有刪減)受困于新冠疫情急速蔓延，多省市售樓處被迫關(guān)閉。截至目前，湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥等60余省市相繼下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動(dòng)。2020年春節(jié)假期（除夕至初六），84個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)量低至25萬平方米，環(huán)比大跌95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶關(guān)、泰州尚有少量供應(yīng)外，其余城市均為零供應(yīng)。與去年春節(jié)假期相比，2020年春節(jié)假期供應(yīng)尚能與2019年基本持平，可春節(jié)后一周（初七至十三）隨著疫情形勢(shì)逐步嚴(yán)峻，84城累計(jì)供應(yīng)量進(jìn)一步降至4萬平方米，與2019年同期相比降幅達(dá)97%。2、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約，節(jié)后周27城零成交同比跌95%(略)3、春節(jié)假期7城二手房全部零成交，節(jié)后一周同比跌幅仍高達(dá)91%(略)4、多省市暫停土地出讓，部分延期地塊集中2月下旬(略)5、TOP100房企操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降12%，各梯隊(duì)門檻均顯著降低(略)6、春節(jié)以來融資同比下降86%，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流壓力劇增(略)
新冠疫情波及范圍廣、管控措施嚴(yán)
東部、中部地區(qū)是重災(zāi)區(qū)
1、新冠疫情感染人數(shù)顯著高于SARS，但病死率明顯低于SARS(略)
2、新冠疫情波及面更廣、管控措施更嚴(yán)，負(fù)面影響將顯著高于非典(略)3、沿海城市、東部以及中部地區(qū)乃是疫情重災(zāi)區(qū)，發(fā)病率整體偏高全國(guó)各城市新冠肺炎發(fā)病率（即確診病例數(shù)除以常住人口）數(shù)據(jù)顯示，中部地區(qū)乃是疫情的重災(zāi)區(qū)，除湖北省各市發(fā)病率皆超萬分之一以外，毗鄰湖北的岳陽、信陽、九江等市發(fā)病率也都高于十萬分之二。
更值得引起警惕的是，珠海、溫州等人口輸入型城市發(fā)病率也超過了十萬分之五， 廣州、深圳等一線城市以及杭州、寧波等核心二線城市發(fā)病率都超過了十萬分之二。整體而言，東部、中部地區(qū)面臨的防控壓力要高于西部地區(qū)，沿海城市的面對(duì)的疫情挑戰(zhàn)要難于內(nèi)陸地區(qū)。鑒于沿海城市、東部以及中部地區(qū)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，我們認(rèn)為本次疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊將顯著高于非典時(shí)期。4、節(jié)后全國(guó)平均復(fù)工率低至42%，核心一二線城市更是偏低(略)
中央貨幣、財(cái)政齊發(fā)力
地方需求端刺激，但政策效果遞減
1、市場(chǎng)疲軟倒逼貨幣、財(cái)政利好預(yù)期，房地產(chǎn)信貸政策將適度松綁
（1）2003年市場(chǎng)復(fù)蘇核心需求拉動(dòng)，中央有收有放、信貸環(huán)境前松后緊(略)（2）2019年中央強(qiáng)化“房住不炒”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期(略)（3）展望：貨幣、財(cái)政利好升級(jí)，房企融資、購(gòu)房貸款政策松綁可期(原文有刪減)結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及已出臺(tái)政策，我們判斷年內(nèi)貨幣政策將轉(zhuǎn)向積極，逆周期調(diào)節(jié)力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，并對(duì)重災(zāi)地區(qū)以及行業(yè)定向降準(zhǔn)、降息，甚至不排除全面降準(zhǔn)、降息的可能性。財(cái)政政策也將提力增效，適度擴(kuò)大財(cái)政赤字率，尤其要對(duì)疫情影響嚴(yán)重的特定地區(qū)以及行業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅降費(fèi)，以期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。就房地產(chǎn)業(yè)而言，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，中央信貸政策有望中性偏積極，房企融資環(huán)境大概率將由緊轉(zhuǎn)松，居民房貸“限貸“政策也將適度松綁，房貸利率大概率將隨LPR的降低而穩(wěn)中有降。2、地方從需求端放松調(diào)控乃至刺激，二三線有望放松限購(gòu)、限貸(略)（1）2003年樓市下行周期極短，僅限重災(zāi)區(qū)北京、香港救市(略)（2）2019年地方因城施策有收有放，更多城市通過人才落戶局部放松調(diào)控(略)（3）展望：由企業(yè)紓困到購(gòu)房刺激，放松“四限”、補(bǔ)貼免稅等或百花齊放(原文有刪減)我們認(rèn)為，2020年更多二三線城市調(diào)控政策松綁已是大概率事件，且更有可能從需求端加以放松調(diào)控乃至刺激。具體到城市層面，一線城市仍是政策風(fēng)向標(biāo)，長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)猶存較大的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策幾無放松的可能性。新冠疫情影響最為嚴(yán)重的城市往往是人口凈流入的二線城市，三四線城市市場(chǎng)下行壓力也不斷加劇，預(yù)計(jì)更多二三線城市將放松調(diào)控乃至刺激。另外，土地財(cái)政依賴度高的城市，地方政府會(huì)更有動(dòng)力出臺(tái)利好政策穩(wěn)樓市、穩(wěn)地市，以期緩解財(cái)政資金壓力。
具體到政策工具，我們認(rèn)為需求端的政策組合拳不乏以下幾個(gè)方面：其一，限購(gòu)或?qū)⒎殖鞘小⒎謪^(qū)域精細(xì)化調(diào)控，壓力城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域或?qū)⒕植糠潘缮踔寥嫒∠拶?gòu)；其二，限貸政策有望階段性松綁，譬如下調(diào)首套、二套住房首付比例以及房貸利率等；其三，人才新政會(huì)繼續(xù)發(fā)力，除了調(diào)降人才落戶門檻這類常規(guī)操作之外，可能會(huì)出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房消費(fèi)的刺激性政策，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。
