今年一季度，國內一些城市陸續宣布將推進房地產調控一城一策試點，以防范高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產市場平穩運行。

  第一財經記者梳理發現，年初公開宣布要實施一城一策試點的城市大約有十個，有福州、廈門、長沙 、杭州、濟南、寧波、武漢等。而最新信息顯示，未來將會有更多的城市推行這一政策，房地產調控的“一城一策”有望大范圍推廣。

  那究竟何為“一城一策”？這種房地產調控思路與以前有何不同？在樓市總體銷售較為平穩的當下，此舉對各地樓市又將影響幾何？

  地方試點紛紛擴大

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實“因城施策、分類指導”的重要策略，也是其“升級版”。

  他表示，城市在經濟發展狀況、城市化發展水平、土地資源條件、人口規模和流動狀況、區域經濟地位和影響力等方面存在差異，不同城市房地產市場的特征會有很大不同。而我國幅員遼闊，東中西、沿海內地、一二三四線城市等的發展差異很大，這就決定了中國房地產市場的城市差異更大。很顯然，用同樣的標準去衡量每一個城市是不科學的。

  各地樓市的差異從數據上也可以直接體現出來。第一財經從各地統計部門了解到，今年前三季度，全國多數地區樓市銷售較為平穩，但也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。

  如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%，其中住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%。

  這種房地產市場冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來應對。

  劉洪玉表示，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類指導”下，結合本地情況制定的城市房地產市場平穩健康發展長效機制工作方案，是地方自己的解決方案，每個城市都是獨一無二的。

  “將來方案形成并公布后，就成了地方政府對中央和當地百姓的公開承諾，也為地方政府實現從被動調控到主動調控的轉變奠定了基礎。”劉洪玉說。

  “一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點有擴圍的態勢，且各地在房地產調控上動作不斷。據機構統計，今年前9月，全國房地產調控次數合計多達400余次，刷新歷史紀錄。

  比如，山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志近日接受媒體采訪時表示，山東將堅決守住房地產市場調控底線。加快建設房地產市場監測體系，進一步整頓規范市場秩序。指導濟南、青島穩妥實施“一城一策”方案，適時組織其他城市研究制定“一城一策”。

  早在今年3月3日，山東省人民政府就發布了《關于推動“六穩”工作落地見效的若干意見》，關于房地產方面，文件提到，落實房地產調控城市主體責任制，濟南、青島要科學制定“一城一策”實施方案。

  浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹近日接受媒體采訪時也透露，今年要全面完成浙江全省11個設區市“一城一策”制定工作。目前，浙江省已建立了重點房地產企業監測制度，全省有86家規模較大的房地產開發企業（總部）納入監測范圍，并與阿里團隊共同研發了房地產核心業務信息系統，強化市場分析和監測。

  今年1月，項永丹也曾表示，按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定并嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制定工作。

  數據顯示，2018年全年，浙江省房地產市場總體保持平穩，浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米，開發投資9945億元，連續第三年創新高。

  山東和浙江兩地住建部門的最新表態，都顯示當地“一城一策”試點將在年初的基礎上進一步擴圍。

  此外，安徽省住房和城鄉建設廳廳長趙馨群也表示，全省堅持“一城一策”、因城施策，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實城市主體責任，建立健全科學的監測體系，著力調整商品房供應結構，支持剛需自住型和改善型住房需求。

  而近期一些城市發布的吸引人才措施，意味著變相松綁限購嗎？他們意在“搶人”還是“賣房”？

  對此，諸葛找房發布報告認為，當前樓市調控的大方面沒有改變，針對過熱或房價漲幅明顯的城市，仍會有相應的加碼措施出臺，全面松動很難出現，即便是南京、天津、三亞等城市出臺定向放開人才限制的措施，也不難看出，要么局限于偏遠地區，要么只針對特定人群，符合“一城一策”的微調，無法對房價上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產生的庫存，有利于樓市的健康穩定。

  中央有考核手段

  在地方推進房地產調控“一城一策”的同時，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產市場監測預警體系，對各城市住房市場進行實時監測和定期評價，建立調控工作評價、考核和問責機制。

  房屋網簽備案聯網，就是全國房地產市場監測預警體系的重要組成部分。

  房屋網簽備案具有多重目的，一是可以防范一房多賣，二是可讓相關部門掌握房屋成交信息，為判斷房地產市場走勢提供數據依據。

  劉洪玉認為，因為長期以來我國沒有開展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息，雖然部分城市通過水電等使用信息、房屋產權登記信息或抽樣調查等進行過估算，但誤差普遍較大，不能滿足精確制定住房發展規劃的需要。

  在近幾年中央推進房地產調控長效機制的背景下，房屋網簽備案信息全國聯網，可為“一城一策”長效管理機制提供有力支撐，為建立房地產市場日常監測、月度分析、季度評價、年度考核新的調控機制奠定基礎。

  3月18日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研。韓正指出，要建立科學的監控體系，確保數據及時、準確、全覆蓋，加快建設以大數據為基礎的全國房地產市場監測系統，為分析研判房地產市場形勢和開展有效調控提供技術支撐。

  第一財經記者此前獲悉，推進房屋網簽備案聯網是住建部今年推進樓市調控的一項重點工作，全國有150個重點城市被納入這項工作范圍之內。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點城市房屋網簽備案系統已經實現全國聯網。這項工作旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況，有望為落實“一城一策”、制定實施房產精準調控舉措提供第一手基礎材料。

  信息的聯網可以為中央層面的監測提供直接數據，進而為考核地方甚至問責提供決策依據。

  相關案例已經有所體現。今年4月份，住建部按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。

  一個月后，住建部又在5月份對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想表示，雖然房地產調控現在實行“一城一策”，允許地方根據實際情況微調政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符，被叫停的可能性依然很大。

  劉洪玉也表示，將來各個試點城市的“一城一策”，肯定需要對目前實施中的政策進行調整優化，要打破“一城一策”就是放松調控的思維定式，在保持政策連續性穩定性的基礎上，給政策調整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免對政策的過分解讀甚至誤讀。