中房網訊 9月19日，"2019中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨房地產品牌發展高峰論壇"在云南撫仙湖舉行。這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第九年開展此項活動。

  在本次論壇上，多位房地產行業專家、學者，知名金融機構的代表以及優秀品牌房企代表分別就房地產政策、市場、金融形勢，以及企業創新等話題展開交流。中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻在演講中表示，中國房地產業正在上半場和下半場過渡階段，這樣的過渡沒有完全的邊界。如果上半場稱之為大開發、大建設的時代。那么，下半場則稱之為"不動產時代"，才剛剛開始。上半場房地產開發建設了繁榮，下半場不動產市場要守護繁榮，核心是"守護"。

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻

  在周忻看來，中國房地產的大開發時代還沒有結束，暫定還有十年。中國城市化的進程和開發的腳步不會停下來。成熟城市包括一二線城市，依然會伴隨著它的價值越來越體現。而圍繞著品牌建設來看，強者更強，圍繞著地產開發的品牌指標，中國的品牌地產企業的品牌價值成長越來越快，集中度越來越高。

  在周忻眼中，下半場才剛剛開始。當在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時候，他認為地產應該往不動產走。同樣，伴隨著一個企業的品牌發展，圍繞著對不動產企業的參數研究，會對企業具有很高的品牌價值。而大物管會成為整個地產行業價值當中重要的部分，它的價值體現在未來，將成為房企重要的參數和軟實力。

  對于未來如何圍繞這些存量資產去跟人、物和高科技連接，如何去跟綠色環保連接，把它們引進到生活當中來，這都是提高美好生活水平的重要參數。一個開發企業，能夠去擁抱這樣的一個"不動產+"，它的品牌價值會越來越凸顯。

  "上半場遠沒有結束，下半場才剛剛開始"。周忻把未來的十年稱之為"承前啟后的十年"，也應該是中國房地產最刺激、最精彩的十年。他希望很多的品牌房企能夠借上半場和下半場同時具備的十年，把企業的品牌能夠提升到一個更高的高度上。

  以下為文字實錄：

  周忻：尊敬的陳會長、各位企業家們：大家下午好！

  這個地方非常漂亮，中午吃完飯走了一下比較心曠神怡。丁總剛才說了，今年是評獎的第十年，我來講了十次，沒有一次缺席的。每次這樣講的過程，也反映了中國房地產在過去十年當中品牌發展的演變的過程。剛才陳會長講了非常重要的概念，我們房地產房企的品牌做了十年，我們幾乎每一年對整個中國房地產企業的品牌測評的研究模型，我們有專門的專家進行了微調。陳會長剛才提出一個非常重要的課題，到了十年了，作為中國房企品牌的一個大的模型，是不是需要是非常重要的一次、階段性的或者說重新的一次梳理，整個評選的框架是在十年以前，在北京我記得很清楚，宋部長、劉部長、沈司長等，專家們定的標準每年會做一個微調，但是十年下來，圍繞著企業品牌價值的判定、每個參數的權重需要有一次重新的論證，因為整個品牌價值形成的過程變化真的是非常多的。

  這個十年大概分成三個階段：第一個階段：品牌是什么？品牌是認知。我一直拿恒大舉這個例子，恒大足球八連冠怎么來的？剛剛起步的時候，許家印先生非常注重品牌，他做了什么？不是足球，做的是排球，當時郎平對整個恒大女排的建設，是為了提升恒大知名度非常重要的。2009年，我們一起在北京吃飯，講到郎平，我就跟許家印先生說，許老板，恒大要高速發展，現在一個女排是扛不住的，什么東西是最具影響力的？足球。當場打了個電話給廣州市管體育的副市長，他說恒大要足球，廣州市副市長說你今年要可以，許老板說，我今年打中超，明年拿冠軍。很有意思，中超現在16家企業，幾家是房地產？12家。為什么呢？品牌的第一個階段是知名度、影響力，這是品牌建設的第一個階段，所以叫知曉。

  第二個階段是“硬實力”，什么是硬實力？今天為什么中海一直是品牌價值榜的第一位？利潤率，伴隨著利潤率當中的各種開花指標當中的參數，規模也是，很多的參數開發過程當中規模也好，售價也好，溢價率也好，等等一系列組成開發商最核心的東西，成了整個企業品牌的最重要的組成部分。

  第三個階段，大家談到了所謂的“軟實力”，圍繞著品牌的建設。軟實力是什么？剛才陳會長也談到了，企業的誠信，綠色環保，剛才丁總在最后一頁提到了，公益、慈善，我們在給碧桂園做老村長的故事，還有恒大也做得非常好。軟實力包括一些什么內容呢？這些內容對未來中國房地產企業的品牌價值和影響的哪些管道、哪些參數家成為品牌價值一個非常重要的組成部分，這是今天我和大家想分享的自己的看法。

  前段時間有個人問我一個問題，周老板，你從中國第一家房地產廣告商開始，到今天為止，看到了中國房地產高速發展的20多年的歷程，這樣的高速發展還有多少年？實際上有很多人問這個問題，未來的中國房地產是什么樣的狀態？所以前個階段我給大家的題目是房地產我把它分成了上半場、下半場，實際上這樣的一種過渡沒有完全的邊界，但是可以分一下。上半場稱之為大開發、大建設的時代，可以從90年代中期開始，直到現在。大開發時代的一個標志是什么？稱之為建設，大家去想一想，20年以前，誰會想到在這樣一個地方會有這樣一個建筑。每一個城市化的建設都是由我們中國的地產行業的企業家、經營者，和我們整個相關行業的人共同用了20多年的時間，把整個城市建設起來。前兩天我跟大家說有一個劇叫《長安十二時辰》，是唐朝用了幾十年的時間建了唐朝的繁榮，長安當時是最漂亮的。這幾十年時間，我們大開發的建設讓我們的城市變得非常的繁榮。

  下半場我們稱之為不動產時代，不動產時代才剛剛開始，房子建完了以后，建設了繁榮的下半場稱之為守護繁榮。下半場的核心點是“守護”。所以我把整個中國房地產分成了這樣兩個緯度，我想中國房地產的大開發時代遠遠還沒有結束，我們暫定它還有十年。剛才丁總講的數據更過去拉，銷售面積、銷售金額，15萬億這條數，這個基數往上往下可以維持十年以上。整個全中國城市化的進程和開發的腳步是停不下來的，成熟城市包括一二線城市，依然會伴隨著它的成熟價值會越來越體現。中國經濟的開發和城市化的進程是有記錄的，今天在昆明，講一個昆明的公司，三年大以前昆明最大的開發商俊發的老板李俊先生請我過來參觀他一個在滇池邊的一個項目，真的很漂亮，然后一邊走一邊跟我說，這么漂亮的房子，我建了五年，房價漲了30%。我跟他說，從現在開始，在昆明你能多少好的項目你去拿多少好的項目，因為你堅守了昆明近20年，該到你發展的時候了。他說真的，我說真的。從那天開始到現在，整個昆明的地價上漲近4倍，整個昆明的房價漲了2倍。大家可能說，這個事情跟現在的政策是不是相符？我說相符。關鍵是城市化的建設到了這個點了，這么多年昆明的積累到今天為止，整個市場需要這個城市。昆明是個宜居的城市；第二、一帶一路，昆明是整個“一帶一路”最重要的節點，從長三角、從沿海城市到西部，到現在昆明、貴陽、南寧，最后未來幾年可能東北，整個中國城市化的進程按照這樣的軌跡去走，我想大開發時代還在。

  當然我們這些大的地產商，這么多年的土地儲備、這么多年的積累、這么多年的成熟。12年以前，我們丁總在2008年、2009年去開發商那里談什么？開發商問我要造什么樣的房子，今天還有人問嗎？沒有了，每家公司的產品線清清楚楚、明明白白，只要這塊地的圖紙拿到，兩三天以后，這個房子的圖紙全部放在老板桌上。所以，我想說中國房地產大開發的上半場沒有結束。我們說有沒有可能看到一個銷售額1萬億的開發商，我告訴大家，差一點點，去年，真的差一點點。未來可能還會有，我們很多企業一鼓勁，在2030年、2025年的時候，能不能把十強企業定在5000億、6000億以上，這就是我們對上半場地產的理解。而圍繞著品牌建設來講，強者更強，我認為圍繞著地產開發的大的指標品牌指標，我們中國的品牌地產企業的品牌價值成長越來越快，因為集中度會越來越高。

  下半場才剛剛開始，稱之為“守護繁榮”，房子都建完了，在一個成熟的城市，在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時候，地產往哪里走？往不動產走。伴隨著一個企業的品牌發展，圍繞著對不動產企業的幾個參數的研究，實際上會對整個企業的品牌價值也是具有很高的價值。碧桂園的到了660億，前兩天我跟物業管理協會開了一個會，有100個老總，我去講了兩個小時，上來第一句話是買進碧桂園物業，這句話是兩個月以前講的，房子建完了，整個中國大的物業管理體系將成為整個行業下半場最重要的參數。為什么這么多的物業管理公司市值都在增長，都在搶著上市，為什么市值要比開發市值高很多？原來物業管理公司在開發公司行業里的地位是什么？就負責交交房，管好房子就可以了。現在物業管理的地位在很多開發企業當中提得非常高，為什么？收入穩定，每年的項目增長率是穩定的，為什么？你每年15萬億，兩年以后都得交房。比如說旭輝今年賣了多少房子，兩三年以后這些房子都得交到物業管理公司。接下來又跟整個中國的經濟發展，不管是消費升級也好，內需也好，因為房子里住的是人，所以大物管會成為整個地產行業價值當中非常重要的部分。

  我在2015年去萬科，跟他們開會的時候，我講過一句話，我說萬科物業有沒有可能突破千億？完全有可能。你去問問郁亮，完全有可能突破千億。為什么？老百姓在你這個企業里面住得好與不好，感覺如何，美好生活的載體是什么？

  我是中海的業主，海華花園，住在海華花園里面，正因為它的物管，讓中海的價值比旁邊高。未來選小區一定是選管理好的小區，所以大物管的價值體現未來將成為房企一個重要的參數，軟實力。

  第二，大資管。今天我恒大開發多少量，我有多少量，房子價值是多少，我已經把大資管做完了。不是這樣的，在大開發時代物業的價值和大物管時代物業的價值是完全不一樣的。舉個最簡單的例子，如果像我們這樣的會每天在這個酒店里面，六個會議室一年365天有2000場會議在這里開，這對酒店的價值比三天有一個會在這里開，入住率不到30%的資產差的很遠。在大開發時代的價值是我能賣多少錢，而在未來的大資管時代，是這個物業值多少錢。所以對整個資產的這樣一種價值的重新判斷，對于整個物業的經營、價值的回報，價值與價值使用之間的關聯就成為了第二個市場叫做大資本市場。我是賣資產的價值和運營，包括未來這些設備的折舊等等，包括資產的交易，成為第二個體系資管體系。未來的開發商是你現在擁有多少資產，今天的香港幾大家族最核心的東西是什么？是物業。這是定位一個企業未來非常重要的參數，同時也是定一個企業未來品牌價值的重要參數，以經營的溢價為重要參數。

  第二個事情，三個市場關注了，我講不動產+，我們以前總說房地產+、+房地產。將來圍繞著這些存量資產如何去跟人結合，如何去跟物連接，如何去跟高科技連接，如何去跟綠色環保連接，把他們引進到生活當中來。我問大家一個問題，假設我今天拿著一個5G的盒子，我相信所有人都會舉手，我們要裝5G的盒子。為什么？每個小區都要裝，因為這是人民生活水平的一種向往，今天都是4G了，如果我能裝上5G，我的品質就完全提升了。物聯，設備與設備的連接，人與設備的連接，家庭與人的連接，這些陳會長說是綠色環保，我認為這都是提高美好生活水平非常重要的參數。如果一個開發企業，能夠去擁抱這樣的一個“不動產+”，它的品牌價值會越來越凸顯，會讓我們住在這個小區里面的居民，住在這個商圈里的居民都感受到“美好生活”，每個公司對美好生活的理解是不一樣的，萬科和恒大的理解是不一樣的，恒大可能是有電動車可以開，萬科可能講的是住我們的房子能夠享受我們更好的服務。所以這些非常重要的軟實力，就能夠讓開發企業去擁抱非常多的行業。

  當時我說過，如果中國房地產企業影響有52個行業的話，那么在不動產時代，我們的房地產企業、物管企業所擁抱的企業非常非常多，都有，所有的高科技都需要去連接。去年，我有一個拍檔，紅杉資本的，去年來我這里兩次。干什么？他說我要跟你成立一個美好生活投資基金，你把你后面26個地產商的公司一塊拉進來，我這里可以看到無數個好的項目，而這些項目都是能夠跟社區相關的，他們都想進社區，都想和社區做結合，我可以跟你一起開放這些投資，讓開發商投入到項目中，讓這些環保綠色的項目能夠更多的為開發商去用。去年8月28日是一次，1月8日是一次。為什么？大家都發現了一個重要的事情，那就是未來“不動產+”的市場，不管是住宅還是商業等等等等，這些為大家帶來的時代，可能是需要大家去注重的。所以品牌價值的第三個階段，除了去做好規模，做好利潤以外，做好硬實力以外，我們每個企業都應該去探索在未來不動產時代當中如何去塑造我們的品牌價值，如何去把企業的軟實力，也包括慈善公益去放在企業的品牌價值中去。這就是我對整個品牌價值這十年過程當中三個階段的認知，當然，我主要說的兩個事情是什么？上半場遠沒有結束，下半場才剛剛開始，我們把未來的十年稱之為“承前啟后的十年”，實際上，也應該是中國房地產最最刺激的、最最精彩的一個十年，也希望很多的地產的品牌企業們能夠借上半場和下半場同時具備的十年，把企業的品牌能夠提升到一個更高的高度上，而從我們易居也好，中房研協也好，易居也好，陳會長提的要求非常重要，我們應該同樣的與時俱進，更好的去運用我們的專業能力，更好的為開發商做好服務，為各個企業的品牌價值做好服務，我們永遠是你們的服務商。