導 讀
7月土地市場成交量價齊跌，溢價率也連續三個月回落，房企拿地態度謹慎，近6成百強房企投資腳步放緩，單月拿地金額遠低于上半年平均值。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：7月份市場加速轉冷，供貨壓力進一步加劇，市場需求明顯不濟。而土地市場更為嚴峻，在融資收緊、熱點城市調控政策頻出之下，土地成交量價齊跌，溢價率連續3個月回落，反映了當前房企拿地態度趨謹，百強拿地銷售比僅為0.4。
1-7月貨值破千億的企業仍然只有14家，與上月相比沒有增加，整體投資步伐放緩，其中卓越，弘陽等企業單月拿地金額均小于其上半年均值。城市選擇上，百強房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，投資逐步聚焦高能級城市，例如中梁等此前專注三四線的企業持續在二線落子。綜合而言，目前土地市場已出現拐點，房企投資仍需更加謹慎和聚焦，警惕土拍過熱的核心城市未來調控風險。
01
7月土地市場迎拐點，成交量價齊跌
7月份，土地市場成交量價齊跌，溢價率連續3個月回落。數據顯示300城經營性土地成交建面1.79億平方米，同、環比分別減少8%和7%。平均樓板價2702元/平方米，環比下跌11%，同比上漲6%。土拍溢價率進一步回落至12.9%，環比再降6個百分點，各線城市溢價率全線回落。
從各項核心數據的下滑可以看到，融資收緊猶如釜底抽薪，土地市場形勢不容樂觀。另外，也從側面反映了房企拿地態度趨于謹慎。
02
TOP10房企新增貨值均破千億，占百強集中度超40%
2019年1-7月，銷售百強房企新增貨值總量超過5.4萬億，銷售TOP10房企新增貨值均超千億，其中有碧桂園、萬科、綠地、融創新增貨值已超過2千億，遙遙領先其他房企。此外，TOP10房企新增貨值占百強集中度超過40%，在融資環境收緊之下，規模房企優勢持續放大，中小房企生存空間越來越小。
對比各梯隊入榜門檻同比變化來看，新增貨值10強、20強門檻分別較去年同期下滑4%和8%，可以看出，在強者恒強格局下，龍頭房企拿地腳步也有所放緩，態度更加理性。
03
龍頭房企拿地銷售比逐年遞減
部分小型房企投資態度積極
1-7月，縱觀各梯隊的拿地銷售比，TOP10企業拿地態度相對最為謹慎，拿地銷售比為0.38，20強房企拿地銷售比也達到0.39。整體來看，越往后，各梯隊拿地銷售比越高，房企拿地態度也相對更積極。
縱向對比來看，從2017年到2019年7月，10強房企拿地銷售比出現明顯下滑，拿地態度由松轉緊。反觀排名50強以后的企業2019年以來拿地更為積極，行業加速分化和急需沖擊規模給這些企業帶來了更大的拿地動力。
04
6成企業7月放緩拿地
萬科、中海、金茂等單月拿地仍然積極
目前調控政策依然相當嚴厲，且市場后續置業需求明顯不濟，市場觀望情緒愈加濃重，房企下半年銷售仍將承壓，因此多數企業采取“促銷售、抓回款”的策略，明顯放緩了投資拿地節奏。7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低于前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。
規模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六月降幅均在70%以上，足見其謹慎的態度。而上半年拿地相對積極的卓越、弘陽也在下半年伊始有意減緩投資，單月僅新增2幅和3幅土地。在上半年積極補充土儲之后，放緩投資節奏有助于這些房企控制風險。
當然，也有部分企業在7月份表現相對積極。一方面是萬科、中海、金茂等，現金流充足、融資成本低、抵御風險能力強的規模房企，其拿地選擇基本集中在市場基本面較好的二線城市，如南京、成都等。另一方面，部分想要在規模上再上臺階的房企，如綠城、新力、東原等，單月拿地金額較前六月平均漲幅較大。
05
投資仍聚焦高能級城市
武漢、昆明、重慶熱度最高
截止至7月末百強房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，其總占比環比再增加3個百分點，投資逐步聚焦高能級城市的趨勢明顯。區域分布上仍以中西部和長三角為兩大重點，環渤海和珠三角區域占比相對較弱。
細化到城市層面，房企在不同能級拿地時選擇區域各不相同。二線城市中，大部分成交來自中西部城市，成交量TOP10中有五個來自中西部，武漢、昆明和重慶包攬前三。三四線選擇上，長三角最受房企青睞，三四線成交量TOP10城市中有7個位于長三角，中西部三四線則榜上無名。
06
政策預期收緊、融資難
房企投資需要更加謹慎和聚焦
當前土地市場形勢嚴峻，融資收緊猶如釜底抽薪，對土地市場影響將是“致命”的。鑒于7月份是下半年土地投資的階段性低點，疊加2018年土地市場拐點起始于7月份，預計下半年土地市場將延續相較低迷的走勢。
結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上的業績目標需要集中在下半年完成，且在政策預期從緊、融資收緊等背景下，“促銷售、抓回款、保證現金流”是房企下半年的重中之重。
在融資收緊的大趨勢下，規模房企的優勢會持續放大，預計下半年百強房企新增貨值集中度仍將進一步提升，維持強者恒強的格局，而排名靠后的小規模企業逐漸失去主動權。另，從近期土地拍賣來看，已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資仍需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。關注有產業支撐部、人口導入的環核心三四線城市。
