導 讀
TOP100房企業績上半年微增4%，增速較去年明顯放緩，TOP30房企集中度繼續上升，50強后所有回落，4成企業業績完成過半，部分企業目標壓力尚存，保利、陽光城等房企逆勢大幅增長。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單改版說明
今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。
自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。
操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。
權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）
鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。
榜單解讀
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”調控主基調下，中國房地產市場保持穩定增長預期，行業整體規模增速較2018年顯著放緩。6月，房企為沖刺半年度業績目標，積極加大推案及營銷力度，單月業績環比增速超23%。預計下半年，百強房企規模增長將繼續保持平穩，并更注重聚焦主業、穩健高質量發展。
城市政策層面，城市調控有收有放、分化明顯。蘇州、西安等市場較熱的城市調控加碼，熱門城市調控政策仍從緊執行。而部分城市則出臺寬松性政策，典型如南京高淳區局部放松限購。從長期來看，房地產市場調控仍將以“穩”為第一要務，切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。
城市成交層面，上半年一線、二線和三四線城市市場分化加劇。一線城市復蘇回升，二線城市整體趨穩。而對于需求透支、購買力不足的部分二線和多數三四線城市而言，房地產市場猶存較大的下行壓力。
01 整體業績：標桿房企業績增速明顯放緩
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。
整體來看，雖然5月受部分城市政策調控收緊影響，一季度以來的“小陽春”行情明顯降溫。但為沖刺半年度業績目標，6月房企積極加大了推案及營銷力度，單月操盤業績環比提升超23%。我們預計，2019年將是房地產市場銷售“小年”。下半年，百強房企規模增長也將繼續保持平穩，出現快速增長的概率不大。
02 上榜門檻：TOP50房企權益金額門檻提升6%
2019年上半年，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企權益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達6%。TOP30房企和TOP100房企的權益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP20房企權益金額門檻為489.4億元，較去年同期略有降低。
03 集中度：百強房企規模分化持續 行業競爭加劇
2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，50強之后的房企競爭優勢已不再明顯，權益金額集中度出現一定回落。
04 目標完成率：4成房企業績完成過半 部分企業目標壓力尚存
對于此前已提出2019年全年業績目標的房企而言，截止6月末的目標完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況較為樂觀，目標完成率超過50%。
從整體來看，房企2019年目標制定相對謹慎，平均目標增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預期貨值去化率降至60%左右，完成業績目標更依賴于供貨量的增長。我們預計，在行業增速放緩的背景下，部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。
05 企業表現：部分房企業績增長表現突出 名次提升顯著
2019年上半年，中國房地產市場整體延續了2018年下半年以來的降溫趨勢，行業規模增速較前兩年放緩。但TOP100各梯隊房企中仍有部分企業得益于自身的投資布局和經營優勢，業績表現相對出色、銷售規模同比增幅較高、名次提升顯著。
保利發展：積極拓展項目推升業績上升
保利發展2019年上半年實現銷售金額2501億元，排名上升到第4位，且與融創的領先優勢逐步加大。截止6月末已完成全年5000億元業績目標的50%。保利發展更名以來，項目拓展方面加大對一二線城市、六大核心城市群的拓展力度；此外，收購兼并也成為重要拓展方式。2018年保利新增項目132個，年末項目個數622個（不含海外），項目數量較2017年末提升近20%。得益于2018年以來積極的拓展，上半年保利的銷售規模繼續保持較快增長。
陽光城：持續優化營銷體系促進規模增長
陽光城2019年上半年實現銷售金額900億元，同比增長35.7%，截止6月末已完成全年1800億元業績目標的50%。陽光城近年來的業績增長與其持續優化營銷體系息息相關。1-2月，陽光城針對返鄉置業客群組織"春節不打烊"營銷行動，6月制定夜間營銷“貓頭鷹計劃”沖刺半年目標，在提高營銷效率的同時更促進了規模增長。上半年，廣州麗景灣成交金額近30億元，在南沙區成交套數、成交面積排名第一；湖南長沙尚東灣完成簽約38億元，為長沙單盤金額、套數、面積三冠王。此外，佛山云谷、福州大都會、上海檀悅等項目上半年業績貢獻也較為突出。
佳兆業：舊改、收并購提供充足彈藥
佳兆業2019年上半年實現權益銷售金額347.6億元，同比增長37.3%，名次較2018年末提升2位。佳兆業上半年業績的出色表現主要得益于舊改項目和收并購為企業提供了充足彈藥，2019年新增城市更新項目貨值近600億元。截止2018年末，佳兆業在粵港澳大灣區的舊改項目儲備建筑面積達730萬平方米，占到總土儲資源的近30%。同時共擁有潛在的城市更新項目120個，預計未來轉化為土儲后也將為企業發展提供持續支撐。上半年，佳兆業在中西部和環渤海區域的銷售也有顯著增長，重慶濱江新城、長沙佳兆業廣場、沈陽佳兆業中心等項目業績貢獻較高。
華發股份：深耕珠海“大本營”保持高增長
華發股份2019年上半年實現銷售金額436.7億元，業績增速延續了2018年以來的行業較高水平，同比增長72.5%，名次也較2018年末有8位的提升。華發銷售業績大幅增長主要得益于其在鞏固深耕珠海“大本營”市場的基礎上成功拓展，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區域以及北京公司的“6+1”區域布局。上半年，華發在珠海、上海、武漢等重點城市銷售業績穩步提升；另一方面，其在南京、蘇州等新進駐城市業績貢獻也較為可觀。隨著今年以來一二線城市市場預期看好，以及粵港澳大灣區的政策推動，華發有望抓住發展機遇，實現新的突破。
敏捷集團：大灣區土儲戰略支撐，優質項目步入收獲期
敏捷集團2019年上半年實現銷售金額247.1億元，業績同比增長57.4%，名次較2018年末提升8位。敏捷2019年以來銷售業績的快速增長，一方面是由于其在售項目大部分集中在廣州、中山、肇慶、佛山、江門等大灣區城市及其輻射區域，銷售去化受益粵港澳大灣區政策利好。另一方面，敏捷位于廣東、四川、湖南、廣西等城市的新項目陸續步入收獲期，也對上半年業績貢獻較大。我們認為，敏捷近年來持續深耕珠三角、穩健拓展全國，充足的土地儲備為其未來的業績增長空間提供了保證。
06 市場展望：行業調整預期持續 下半年三四線城市壓力加大
2019年下半年，房地產政策面整體仍將保持穩定，地方“一城一策”有收有放。房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能。整體來看，房企對調控仍應保持敬畏，對政策放松不應有過于樂觀的預期。
城市層面下半年市場持續波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。城市之間分化將加劇，不同能級城市持續分化，一二線回升勢頭有望保持；而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調整壓力。
