上海易居房地產研究院6月19日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至5月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環比下降0.5%，同比增長5.4%。

  從今年前5個月的數據來看，盡管百城住宅庫存規模總體上呈現了環比下降的態勢。但由于2018年四季度密集推盤等因素，即便庫存月度環比下降，但庫存規模仍呈現出連續6個月的同比正增長態勢。

  易居研究院認為，二線城市尤其是省會城市的庫存分化現象值得關注。部分城市正走出了過低庫存的階段，當前庫存規模總體充裕。而部分城市庫存繼續同比下降，未來需要積極增加庫存規模。

  從后續市場發展來看，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，易居研究院預計住宅成交會繼續降溫而制約去庫存的速度。因此，要警惕庫存去化周期反彈的可能，從而影響相關城市房價走勢。

  二線城市庫存規模47個月以來首現同比正增長

  從100城庫存規模來看，同比已經連增6個月。報告顯示，截至5月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環比下降0.5%，同比增長5.4%。

  觀察今年前5月數據，庫存規模總體上呈現了環比下降的態勢。但由于去年四季度密集推盤的因素，即便庫存有月度環比的下降，庫存規模仍呈現出連續6個月的同比正增長態勢。

  城市結構方面，二線城市47個月以來首次同比正增長。報告顯示，截至5月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805、22131和20069萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  從三類城市數據上可以看出，一線城市和三四線城市庫存拉升態勢較明顯。易居研究院分析認為，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增12個月。二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前首次出現同比正增長，這說明其庫存基本面也在發生變化。三四線城市目前保持了連續7個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。

  從城市排行來看，省會城市庫存基本面有所分化。報告顯示，5月份100個城市中，有57個城市庫存出現了同比正增長現象。類似南京、福州等低庫存省會城市，當前補庫存工作基本到位，庫存同比增速分別達到了81%和72%。易居研究院分析認為，庫存規模上升，有助于平衡供求關系和防范房價過快上漲。同時，100個城市中，有43個城市的庫存出現了同比下降態勢，包括濟南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會（首府）城市庫存下降態勢較為明顯。

  庫存下降過快的城市，一二手房價格往往也容易上漲，以西安和呼和浩特為例：

  2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%，根據國家統計局最新數據，西安新建商品住宅價格指數同比漲幅已連續6個月位居全國70城首位。同樣，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%，其新房庫存明顯不足，這也間接導致了二手房價格上漲過快。根據國家統計局最新數據，其二手房價格指數同比漲幅已連續7個月位居全國70城首位。易居研究院建議，后續從"穩房價"等角度出發，此類城市需要積極增加新房供應。

  百城住宅現供小于求態勢

  從100城預售情況來看，5月份推盤積極性不大。報告顯示，5月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4961萬平方米，環比下降9.3%，同比增長10.7%。

  報告認為，今年4月份房企推盤節奏相對快，到了5月份各地穩房價的動作明顯增加，推盤方面的管控繼續加大，這也使得相關城市推盤的規模出現了環比下降。

  從100城成交情況看，出現環比下降趨勢。報告顯示，5月份100個城市新建商品住宅成交量為5173萬平方米，環比下降1.3%，同比增長0.2%。

  總體上看，5月份市場交易規模略低于4月份，市場略顯溫和。易居研究院認為，此類交易行情也在一定程度上影響了相關城市的去庫存。

  從供求關系上看，呈現供小于求的態勢。報告顯示，5月份100個城市新建商品住宅供應量為4961萬平方米，而成交量為5173萬平方米。

  數據上看，市場呈現"供小于求"的態勢。如果觀察前5月的供求關系，總體上以"供小于求"為主要特征，這也是庫存面積持續環比下降的重要邏輯。

  百城住宅庫存去化周期9.8個月

  從100城存銷比情況來看，位于“12-6個月”區間。報告顯示，5月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月，該數值相比4月份10.0個月有所減少。

  實際上，自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規則有明確的區間劃分，即“庫存五分法”概念。即：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區間，屬于“增加供地”的范疇。

  從結構分類來看，一線城市去庫存周期最大。報告顯示，5月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.5、9.2和10.3個月。

  相比4月份13.5、9.2和10.5個月的數值，一線城市和三四線城市均有收窄，而二線城市持平。考慮到后續部分城市住宅交易會繼續降溫，預計這三類城市存銷比反彈的可能性很大。

  從城市排行方面來看，有15個城市符合"加快供地"標準。

  報告顯示，根據庫存五分法概念，100個城市中，消化周期在36個月以上的有1城，為漳州。消化周期在36-18個月的有13個城市，包括三亞、大廠等城市。消化周期在18-12個月的有27個城市，包括銀川、北京等城市。消化周期在12-6個月的有44個城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6個月以下的有15個城市，包括秦皇島、昆山等城市。此類城市不同消化周期，對應了不同的樓市行情和拿地機會。

  附：100個城市按一、二、三四線城市劃分

  4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

  32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

  64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

  需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

  報告來源：上海易居房地產研究院