◎  作者 / 馬千里、邱娟

  近日，東莞公共資源交易網正式發文《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》，規則提出：在網上報價達到上限后，不再接受最新報價，開通網上終次報價功能，轉為競終次報價；而終次報價則以“最接近平均價者得”，這一創舉引發市場關注。當然，這并非個案，近期以二線城市為首的土地市場持續高熱，為遏制地價的持續上揚，已經有多城對土拍規則進行了相關調整。

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  地市熱度回升、樓市小幅回暖

  引發上半年多城土拍規則密集調整

  一葉知秋，首先來看作為最新個案的東莞。東莞土拍新規的落地，很大程度上與其近期土地市場持續高熱有關，4月一幅位于萬江新城中心商住用地，經過27家房企62輪廝殺，最終被中海地產以16089元/平方米的樓面價競得，距離最高限價16730元/平方米僅差641元/平方米，溢價率高達75.8%，競爭十分激烈。并且4月僅僅是前奏，5月東莞地市進一步升溫，單月成交了6幅商住宅地，溢價率均超20%，并且其中5幅土地均因達到最高限價提前被鎖定，土拍競爭趨于白熱化。

  東莞地市高熱一方面與粵港澳大灣區規劃存在較大關聯，東莞擁有良好的經濟基礎、相對完善的產業體系、便利的交通和區位，吸引了眾多外來人口，住房需求潛力依然較大，毫無疑問東莞是大灣區最具投資潛力的三四線城市之一；另一方面，東莞宅地長時間供不應求，據CRIC統計，該城1-3月無一宗宅地出讓，因此一有土地掛牌，就引起房企的高度關注，高溢價成交不可避免。另外，東莞樓市近期也有一定程度的復蘇，5月商品住宅成交量53萬平方米，環比上漲14%，同比去年上漲10%，創下2019年以來的新高，樓市的熱度也會進一步傳導至地市，強化了房企不惜突破最高限價、志在必得的決心。

  不僅僅是東莞，2019年上半年地市高熱的城市還有不少，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，較2019年下半年有明顯上升，其中表現最為突出的當屬合肥，前5月溢價率高達79%，另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場成交也迎來了同步放量，表現最為突出的當屬福州、蘇州、鄭州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級，蘇州就是一個典型的例子，目前蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房實行限售3年;蘇州工業園區全域二手房，限售5年。與東莞相似，不少熱點城市也對土拍規則進行了對應調整。

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  多城土拍規則升級

  調整最高限價最為常見

  就土拍規則變化的內容來看，可以總結為四大類：

  第一類是對競拍資格的限制

  這類限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業數量，以此減緩土拍的競爭激烈程度。典型城市即合肥，禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標”，違者兩年不得參與合肥市范圍內的土地競拍。

  第二類是設置或調整土拍最高限價

  這是上半年土拍規則調整中最常見的，典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區、昆山、太倉。為遏制地價的進一步上漲，合肥對部分區域的最高限價進行了下調，將地市高熱的濱湖新區的含宅土地最高限價由2655萬元/畝降至2280萬元/畝，降幅高達14%。另外住房部點名城市蘇州4月30日對吳江開發區WJ-J-2019-014地塊出讓條件進行調整，將市場調整價、網上競價中止價、一次報價有效區間不同程度的下調，尤其是一次報價有效區間降幅高達18.77%，以遏制地市高熱現象。

  另外，近期杭州溢價率上限也有所調整，將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%，但是由于溢價率封頂之后開發商還可以進入自持比例競爭階段，這一溢價率指標的下調，或將進一步推高杭州交易宅地的自持比例，導致銷售型住宅供給的減少，反而會進一步加大商品住宅市場的中長期供給壓力。

  第三類是達到價格上限后的競得人認定方式。

  這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競配建模式，典型城市如福州、深圳。以深圳近期掛牌的5幅宅地為例，首次均在出讓條件中規定：當競買人報價達到最高限制地價時，由競配建的人才房面積最多者來確定競得人。此舉無疑將加快人才住房建設速度，同時對解決剛需群體的居住問題大有裨益。

  另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。其實早在東莞發文“最接近平均價者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定地塊成交價格”，與東莞“最接近均價者得”如出一轍。這一規則一經出臺，勢必對房企的競拍出價策略產生較大影響，為提升中標率，房企出價力求“中庸”，勢必拉低土地成交均價，對于穩地價起到良好的促進作用。但是該新規也存在一定的漏洞，譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松，圍標的可能性較高，建議后續加強競標單位資格審。

  第四類是對拿地后入市標準的限制

  常見的限制模式有現房銷售、限制銷售價格等。如在蘇州“511”調控中，即進一步收緊了現房銷售價格門檻，超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。此類模式雖然可提高房企周轉成本，在一定程度上避免地價過快攀高，但也會造成市場出現一段時間的優質商品住宅供應短缺，典型如江蘇省會南京，近兩年即深受其苦。

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  調整土拍規則只是”治標”

  ”治本”關鍵還在于加強供地

  總的來看，各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高，短期內緩解地市高熱現象，但并未對市場長期走向產生實質性作用，被擋在門外的企業仍然希望入場，地價上漲訴求也不會因為土拍規則的上漲而消弭，而“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。

  歸根到底，房地產市場維系平穩、健康的根本原因還是在于合理的供求關系，土拍規定的調整畢竟只是治標不治本。要維持地價的平穩，關鍵還是要適度加大土地供應，使得土地市場供求關系處于平衡區間，才能真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。