2019年一季度，房地產(chǎn)政策層面熱鬧紛呈：兩會強調(diào)“夯實地方主體責任”，部分城市已出現(xiàn)調(diào)控局部性松動，央行數(shù)次降準信貸層面有所放松，房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步推進，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地……然而政策利好并未完全扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)“頹勢”：1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%，因傳統(tǒng)春節(jié)影響，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比上漲11.6%，增速繼續(xù)提升2個百分點。成交結(jié)構(gòu)性分化加劇：一線和核心二線城市出現(xiàn)“回暖”征兆，而三四線因前期需求透支嚴重，回調(diào)壓力巨大。
在當前形勢下，2019年調(diào)控政策能否“全面松綁”，對行業(yè)的刺激性作用能有多大？房地產(chǎn)稅立法穩(wěn)步推進，年內(nèi)又將有怎樣的新進展？價值回歸，購房行為趨于理性，三四線城市是否又將進入新一輪的去庫存周期？土地市場量縮價漲，未來一年又有哪些城市將成為熱門的投資區(qū)域？面臨低迷的市場，房企在低價走量還是有質(zhì)量增長間又該如何抉擇？一系列問題留待市場給出真正的答案……
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成交：一線領(lǐng)漲、三四線下行顯著，
料二季度成交規(guī)模將微增
2019年一季度，樓市延續(xù)了2018年下半年低迷的走勢，整體成交不振，觀望情緒濃厚。隨著“兩會”召開，“房住不炒，因城施政”的主基調(diào)被再次明確，調(diào)控政策出現(xiàn)了局部放松，為市場注入了一針強心劑：一線和核心二線城市出現(xiàn)“回暖”征兆，而三四線因前期需求透支嚴重，回調(diào)壓力巨大。考量到后期供應(yīng)增加、政策松綁等多重因素，購房行為將逐步回歸理性，預(yù)判二季度成交也將呈現(xiàn)小幅增加的趨勢。
1.40城成交同環(huán)比齊跌、市場降溫顯著，一線回暖、三四線下調(diào)顯著
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度40個重點城市商品住宅合計成交6038萬平方米，環(huán)比銳減32%，同比下降14%。各線城市行情相對獨立，一線環(huán)比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環(huán)比齊跌，市場回調(diào)較為顯著。 從同環(huán)比上來看，考慮到去年年末開發(fā)商沖業(yè)績、年初供應(yīng)淡季及春節(jié)假期等各方面因素的綜合影響，一季度商品住宅成交量環(huán)比下滑在意料之中。
從同比上看，約有半數(shù)城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二線城市，一方面源于年初調(diào)控政策的局部性放松，比如海口、廣州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶門檻，南京積分落戶新規(guī)提出購房面積滿1平方米積1分等，刺激了部分潛在需求的爆發(fā)；另一方面，三四線城市經(jīng)歷了前期房價攀升與投資退潮之后，進入了明顯的需求疲軟期，加之棚改貨幣化安置等利好政策的收緊，購房者觀望情緒加劇，成交表現(xiàn)也不盡如人意。總體而言，調(diào)控政策將秉持“夯實地方主體責任”的原則，因城施政的特點會更為突出，從而進一步加劇各城市房地產(chǎn)市場的分化，具體來看：
其一，一線城市成交量企穩(wěn)回升，同比大幅增加33%。北上廣深四個城市均呈現(xiàn)出環(huán)比回落，但同比上升的情況。其中廣州一季度成交量最高，突破200萬平方米，北京同比漲幅顯著，高達140%。事實上，自2018年下半年以來，隨著預(yù)售證審批放松，北、上供應(yīng)量基本都保持在高位，從而需求在短期內(nèi)得到了有效釋放，成交基本保持穩(wěn)健。廣、深則主要得益于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，釋放巨大改革紅利，人們購房信心普遍增強，因而一季度成交表現(xiàn)顯著好于去年同期。
其二，二線城市成交量環(huán)比跌幅34%，同比漲跌參半。19個二線城市總成交量僅3888萬平方米，且環(huán)比全線下跌，這主要源于春節(jié)銷售淡季和年末企業(yè)集中備案的雙重影響；同比則漲跌參半，一方面，成都、長春、蘇州、南京、昆明、合肥、濟南、福州成交表現(xiàn)均好于去年同期，以南京為例，2019年2月發(fā)布《南京市積分落戶實施辦法》，落戶的社保繳納門檻由“2年內(nèi)連續(xù)繳納社保”變?yōu)椤袄塾嬂U納社保不少于24個月”，此外購房面積滿1平方米積1分等，因而在短期內(nèi)形成了“千人看房”熱潮，成交熱度穩(wěn)步回升；另一方面，西安、青島、寧波、杭州、長沙、海口、大連、廈門則同比齊跌，主要是基于前期需求透支嚴重，房價基本也達到了購買力瓶頸，購房者觀望情緒也比較濃厚，因而成交相對乏力。
其三，三四線行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線同環(huán)比齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度17個三四線城市成交量共計1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮并未如期出現(xiàn)。可以看到成交量回調(diào)的城市多集中在長、珠三角，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州，一方面這些區(qū)域的房價較2016年基本都已翻番，以城市居民人均可支配收入來看，房價基本達到了當?shù)鼐用褓徺I力的極限。另一方面，棚改貨幣化安置政策收緊一定程度上也導(dǎo)致了人們的購房熱情減弱，觀望情緒濃厚，尤其在中央“房住不炒”，大力控房價的背景下，人們的購房行為也日趨理性。即便后期調(diào)控放松，對于成交量的刺激作用也會極為有限。
2、展望：一、二線成交量將企穩(wěn)回升，料二季度三四線分化持續(xù)加劇
一季度，一方面房企年末業(yè)績沖刺疊加傳統(tǒng)春節(jié)的雙重影響，各城市成交量環(huán)比跌多漲少；另一方面核心一二線城市成交表現(xiàn)企穩(wěn)回升，得益于部分城市因地制宜試探性的放松調(diào)控，以“放寬落戶，松綁限購”來刺激短期市場需求，比如海口、廣州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶門檻，南京積分落戶新規(guī)提出購房面積滿1平方米積1分等。考慮到一、二線城市供應(yīng)量增加，在需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調(diào)壓力集中在三四線城市。具體來看，
一線城市成交量有望小幅回升。事實上，在嚴苛的“四限”條件下，一線城市市場已經(jīng)沉寂多時，隨著調(diào)控政策的逐步“松綁”，整體市場已有轉(zhuǎn)暖態(tài)勢，比如上海2019年開年二手房成交量有了穩(wěn)步回升，客戶觀望情緒轉(zhuǎn)淡，購房信心增加。二季度若供應(yīng)持續(xù)放量，成交量將穩(wěn)步回升，預(yù)計全年與2018年基本持平或小幅上漲。
二線城市成交有望企穩(wěn)回升，政策放松預(yù)期較強，成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好。首先，長三角的部分城市諸如南京、蘇州、合肥等城市經(jīng)過了2018年的調(diào)整，市場已經(jīng)逐步回歸理性，供應(yīng)也逐步放量，加之放開落戶、限購松綁等新政，對成交也有一定的刺激作用，預(yù)計這類城市的成交量會小幅轉(zhuǎn)暖。其次，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安等城市因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善，短期內(nèi)市場需求依舊旺盛，熱度還將持續(xù)一段時間。最后，對于沈陽、大連、濟南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，不排除后期地方政府出臺刺激性政策，成交也有望小幅微增。二線城市整體市場轉(zhuǎn)暖，成交熱度回升將成為大概率事件。
三四線城市市場回調(diào)壓力巨大，各城市間分化也會持續(xù)加劇。部分三四線城市由于房價已經(jīng)上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是中西部一些經(jīng)濟基礎(chǔ)較差、產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后的三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一方面環(huán)都市圈三四線因人口外溢、產(chǎn)業(yè)承接等因素具備長期發(fā)展前景，典型代表諸如南通、徐州、嘉興、佛山、中山等。以超大城市的發(fā)展路徑來看，未來一定是城區(qū)的擴張，新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口外溢等等，而環(huán)都市圈的周邊三四線無疑會因地緣優(yōu)勢得到更多資源傾斜和發(fā)展機會。
伍 房價：重點城市房價環(huán)比漲幅收窄
整體房價波動趨于穩(wěn)定
一季度，國內(nèi)房價指數(shù)漲幅趨向收窄，整體新房價格穩(wěn)中有升但超六成城市房價較上季度末明顯回落，而受新房成交轉(zhuǎn)淡影響，二手房價環(huán)比漲幅擴大。整體而言，前兩月重點城市新建商品住宅成交均價一線城市持續(xù)高位運行，二線城市同比持漲但力度平平，三四線城市進入調(diào)整期房價漲跌分化顯著。
1、一季度新房價格整體漲幅收窄，二手房漲幅環(huán)比擴大
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的1、2月《70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況》可以看到，2019年一季度，我國新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)呈上漲趨勢但漲幅連續(xù)收窄。具體來看，前兩個月一線城市價格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅回落0.1個百分點；二線城市漲幅相對穩(wěn)定，2月上漲0.7%，環(huán)比漲幅微增0.1個百分點；三、四線城市環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，2月增幅下調(diào)了0.2個百分點。其中15個重點一線和熱點二線城市新建商品住宅價格大部分環(huán)比持續(xù)上漲，僅北京和無錫略降0.2%和0.3%；同比方面截至2月末，15城房價則全部高于去年同期水平，特別是廣州、成都、武漢和濟南上漲表現(xiàn)更為突出，同比漲幅均超過10個百分點。總體而言，當前一季度，新建商品住宅價格持續(xù)上升但環(huán)比漲勢有所回落，整體房價波動趨于穩(wěn)定。
不同于新房整體漲幅縮減的趨勢，二手房市場熱度不減，前兩個月價格指數(shù)環(huán)比分別上漲了0.2%和0.3%，總體漲幅擴大0.1個百分點，同時各能級城市二手房價環(huán)比漲幅也均有上升。一線城市中北京、深圳價格環(huán)比止跌，2月分別上漲0.2%和0.5%；二三四線城市中，近7成城市價格環(huán)比上升，漲價城市數(shù)量較1月增加了4個，其中呼和浩特、南寧、西寧環(huán)比漲幅超過1%，原本下跌的南昌、福州、寧波、長沙等熱點城市在2月份再次環(huán)比上漲，可見在新房成交轉(zhuǎn)淡影響下，二手房市場的需求更加旺盛，成交量的攀升進而推動了整體二手房房價持續(xù)增長。
2、半數(shù)以上城市房價同比漲幅超10%，但超六成城市房價較上季度末回落（略）
3、展望：一、二線房價穩(wěn)中略升，三四線房價結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)
總體而言，一季度住宅市場房價依舊呈上漲趨勢，但明顯可見漲幅在不斷收窄，主要是供應(yīng)嚴重不足加上傳統(tǒng)營銷淡季影響下市場交易活躍度明顯下滑共同作用的結(jié)果。但隨著目前政策已有放松的跡象，進入二季度持銷期，供求量都將有所回升，房價也將隨之上漲，但結(jié)合今年樓市調(diào)控目標——防止市場大漲大跌，因此預(yù)計后續(xù)新房價格上漲的空間有限，整體仍將保持平穩(wěn)運行。其中一線城市持續(xù)供不應(yīng)求，在政策嚴控下預(yù)計上半年房價繼續(xù)趨穩(wěn)；二線城市政策松綁預(yù)期最強烈，預(yù)計房價有望保持小幅微增態(tài)勢；三四線城市仍處調(diào)整期，房價結(jié)構(gòu)性分化更為顯著。
陸 庫存：七成城市同比上升 二季度將持續(xù)處于上升通道
2019年一季度供求兩端不濟，市場低迷行情延續(xù)，各重點城市庫存量同比明顯上升，常熟、德清同比增幅分別高達208%和642%，寧波、重慶、南京、惠州等13個城市消化周期同比上漲超100%。全國商品房待售面積降速趨緩，特別是住宅待售面積觸底回升，恐將進入新一輪上升周期，未來去化壓力不容小覷。
1、成交持續(xù)低迷致七成城市庫存、消化周期同比上升
1）供應(yīng)成交不濟，超七成城市庫存量同比上升，常熟、德清增幅顯著。截至2月末，53個重點城市商品住宅庫存量33643萬平方米，較2018年末減少642萬平方米，因一季度傳統(tǒng)營銷淡季，房企推盤積極性不高，新增供應(yīng)量環(huán)比減少六成以上，因而庫存得以消耗，其中南寧、常德分別下降31%和35%降幅最為顯著。但由于整體市場成交持續(xù)低迷，同比來看庫存量較去年同期依舊小幅上漲12%，超七成城市同比處在上升通道，其中北京、深圳、南京、惠州、常州、清遠等9市同比漲幅超50%，特別是常熟和德清，同比增幅分別高達208%和642%。而濟南、西安、東莞等熱點城市熱度猶存，庫存同比下滑，跌幅在20%以上。
2）七成城市消化周期同比回升，常德、武漢庫存告急，無錫、臺州市場降溫明顯。因開年又恰逢春節(jié)，市場觀望情緒較為濃厚，使得一季度房地產(chǎn)市場成交持續(xù)不振，重點城市消化周期同步迅速上升，其中寧波、重慶、南京、惠州等13個城市同比上漲100%以上，大連、廈門、汕頭、臺州、宜興等5市消化周期高至30個月以上，去化壓力進一步加劇。與之相對的是常德、武漢消化周期在3個月左右，市場熱度不減，供不應(yīng)求嚴重，房價或?qū)⑦€有較大的上漲壓力。與上季度末相比，無錫、臺州消化周期分別拉長了10.9和14.8個月，位居所有城市前列，市場降溫顯著。
2、商品房待售面積降速趨緩，住宅待售面積開始不降反升（略）
3、展望：一、二線城市庫存仍將回落，三四線市場庫存壓力上升
當前政策預(yù)期放松強烈，隨著預(yù)售證審批加快，房企必將積極加快推貨速度，且其前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，因而可上市供應(yīng)房源勢必會顯著增加，但就需求層面來看，前兩個月全國商品房銷售面積同比下降3.6%，整體市場成交低迷的態(tài)勢在上半年還將持續(xù)存在，雖然在政策轉(zhuǎn)向放松甚至刺激的情況下，成交量勢必會隨供應(yīng)增加而回升，但目前項目去化難度加大，預(yù)計成交量上升的幅度有限，因此二季度整體庫存大概率仍會繼續(xù)上升，特別是像沈陽、大連等庫存量一直處在高位以及土地供給過量、購買力及需求不足的部分二線和絕大多數(shù)三四線城市面臨的庫存壓力將進一步加劇；一、二線城市當前庫存保持低位且仍屬供不應(yīng)求，在成交整體回升預(yù)期下，庫存將底部徘徊或繼續(xù)回落。
