導 讀
今年房地產市場信貸政策還有哪些新變化?
◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩
“兩會”政府工作報告中提及2019年將繼續實施穩健的貨幣政策，貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配。隨后,央行公布2月金融數據報告，顯示新增信貸大幅回落,尤其是居民中長期貸款占比跌至25%,結合企業融資環境已然有效改善,今年房地產市場信貸政策還有哪些新變化?
01
松緊適度的貨幣政策兼顧穩增長與防風險,政府與企業結構性去杠桿、居民穩杠桿
“兩會”政府工作報告中關于2019年貨幣政策主要論述為：穩健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防范化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水平。
事實上，央行自2018年以來已經降準5次、降低存準率累計3.5個百分點，共計凈投放3.35萬億元流動資金。資金流動性逐漸寬松的事實在房地產行業已經兌現，購房信貸支持顯著改善，按揭貸款利率連續3個月環比回落且放款速度加快。房企融資持續改善，房企境內外發債放量且成本有所下行。
但值得注意的是，與此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同，今年貨幣政策調整既不是無休止的“松”也并非一味的“緊”，這一點在政府工作報告“同時，也不能只顧眼前，采取損害長期發展的短期強刺激政策，產生新的風險隱患”和郭樹清的講話“結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住”中都有明確體現。因此，我們認為2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發生根本改變，預計短期內樓市由冷轉熱的反轉行情將不會出現。
02
居民中長期貸款增量下降而增幅回升，月度新增房貸占比穩定在30%左右
聚焦住戶部門新增中長期貸款同比增幅和占比變化來看，2月當月人民幣貸款增加8858億元，同比多增465億元。分部門看，住戶部門貸款減少706億元，其中，短期貸款減少2932億元，中長期貸款增加2226億元。
2月居民新增中長期貸款量顯著下滑，同比下降31%，從歷史規律來看，2月基本也都是低點。另外由于1月增量創下近4年來同期最高，環比銳減78%。但縱觀各月居民新增中長期貸款變化趨勢，自2016年沖高回落以來，2017年-2018年一直保持著低位平穩小幅下降的態勢。
此外，結合居民房貸和消費貸占當月新增貸款的比重變化數據也可看出，最近幾年居民新增貸款上升速度較快，這部分多涉及個人住房貸款，也與居民買房、炒房密切有關，故而房貸占比遠高于同期消費貸。而自2018年10月以來居民房貸占比有了穩步下滑，由局部高點58.2%降至2019年2月末的25.1%，一方面說明隨著樓市交易普遍降溫，貸款需求也隨之萎縮，另一方面也說明自2017年以來嚴格“限貸”調控政策在穩定居民信貸杠桿繼續攀升、嚴控資金不合規流入房地產業方面的效果較為顯著，預判后期隨著調控效應的不斷發酵，居民中長期貸款占比也將在低位小幅波動。
03
房企融資環境“回暖”，企業境內發債總量上升且融資成本回落
與居民購房貸款下降相對的是，央行多次降準的效果在房企端逐步兌現，企業境內融資環境持續“回暖”，2019年以來房企發債總量持續升高，1月創近一年來新高達1103.9億元，2月受春節假期影響，境內外發債總量為673.93億元，但與去年同期相比仍然增加87.7%，總體維持在高位。值得一提的是節后房企開啟了新一輪的密集發債，僅2月19及20日兩天，就有融信、佳兆業、龍光、龍湖等8家房企發行債券。與此同時，境內融資成本也連續兩個月下行，由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。
可以預期，今年松緊適度的貨幣政策，對多數中小房企而言也算是“雪中送炭”，尤其是整體樓市低迷，成交不振的情況下，發債融資無疑成為確保企業現金流通暢的重要途徑。整體來看，今年房企融資環境漸趨緩和，境內融資量將顯著好于去年同期水平，融資成本也有望小幅回落，低位維持。
綜合而言，當前穩健的貨幣政策松緊適度的總基調基本已經確定，央行后期即便降準，空間也十分有限，未來出臺大水漫灌式的強刺激概率不大。而結構性去杠桿的目標是要把企業的杠桿率明顯降下來，同時要把居民家庭的杠桿率穩住，當前市場信貸層面的表現也與此目標大體相符，居民端表現為中長期貸款同比增幅總體趨穩，房貸占比自2018年末逐月下降至25.1%，預判后期仍將在低位小幅波動。企業端則表現為房企融資環境顯著“回暖”，尤其是境內發債量穩步增加，而融資成本也存在小幅回落趨勢。
