中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(2018年12月)》顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用;復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，使得部分家庭推遲了購房。這些均促進了房價降溫城市增加，市場更加理性。
該報告也建議，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)保持政策定力，即使房價出現(xiàn)暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產(chǎn)政策進行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。
由于目前市場預(yù)期未明朗化，市場觀望氣氛使部分購房者抱有持幣待購的觀望心態(tài)。在行業(yè)人士看來，在2019年3月后，隨著房地產(chǎn)政策預(yù)期和各家房企全年發(fā)展規(guī)劃更明晰化，有助買家作出判斷決策，幫助市場打破觀望。
人口因素影響三四線城市表現(xiàn)
而對于2019年的市場走向判斷，三四線城市被進一步看淡。中泰證券旗下齊魯資管首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)正在進入減持的時間窗口。在他看來，2016年以來，除一二線城市之外的其他城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路上行，這主要得益于棚改貨幣化政策。三四五線城市房價的上漲，固然有其合理的因素(補漲)，但卻與這些城市人口凈流出現(xiàn)象相背離。
“盡管我國目前房地產(chǎn)的庫存水平已經(jīng)降到較低的水平，但是賣出去的房子并沒有憑空消失，它仍將成為房地產(chǎn)市場的潛在供給。因此，對于一個在2014年就供給過剩的房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)前的過剩狀況應(yīng)該更嚴(yán)重。”
李迅雷注意到，2018年下半年以來，全球房價漲幅較大的城市幾乎都出現(xiàn)了房價下跌現(xiàn)象，如美國的西雅圖、加拿大的溫哥華等華人集聚的城市。中國似乎也難以成為例外，如前兩年房價漲幅較大的北京、上海、深圳等一線城市，出現(xiàn)了漲幅縮小甚至下跌的趨勢。
他表示，房地產(chǎn)的個人投資者與股市的個人投資者之間最大區(qū)別在于，前者多為加杠桿，有資金成本，后者多為無杠桿，無資金成本。因此，從理論上講，如果每年的房價漲幅不足以覆蓋資金成本，則投資為負(fù)收益，故杠桿越大，風(fēng)險也就越大。房價走L型就意味著有部分人投資虧損。
基于此，李迅雷認(rèn)為，2019年即便房價不跌，即便略有上漲，樓市也不能成為資產(chǎn)配置的好場所，因為必須考慮投資者加杠桿的成本因素。“我始終認(rèn)為，國內(nèi)居民家庭在房地產(chǎn)上是超配的，應(yīng)該適度減持。”
在他看來，房地產(chǎn)市場今后最大的隱憂是，人口老齡化背景下城鎮(zhèn)化進程的放緩，大部分三四線城市都呈現(xiàn)人口凈流出，故尤其要減持未來人口將大量凈流出地區(qū)的房地產(chǎn)。
對房價走向?qū)＜铱捶ú灰?/span>
而相比李迅雷，恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家(副總裁級)兼恒大經(jīng)濟研究院院長任澤平也看到了人口因素對市場的影響，但在對房價走向上則有不同看法。
任澤平認(rèn)為，中國正處于一個速度轉(zhuǎn)移時期，高速增長時代已經(jīng)過去。“三四線城市沒有銷售，土地和庫存都很高。去年，我對中國的房地產(chǎn)進行了預(yù)測。未來10年，房價將再次翻番，三四條線將保持不變，房地產(chǎn)投資將零增長。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，在市場預(yù)期上，2019年對一線城市和二線城市房價持續(xù)上漲的理解基本相同，而三線城市和四線城市則有著不同的看法。他表示，“實際情況是，三四線城市房價難以上漲，但沒有下降的空間。2019年，房價將繼續(xù)上漲，而一些城市應(yīng)該警惕相對強勁的房價上漲。”
華創(chuàng)證券分析師屈慶認(rèn)為，土地購置費支撐2018年上半年地產(chǎn)投資回升，2019年房地產(chǎn)景氣度下滑壓力較大。
根據(jù)他的分析，2018年上半年房地產(chǎn)投資表現(xiàn)亮眼，主要歸功于土地購置費的大幅度攀升。房地產(chǎn)投資主要包括施工相關(guān)投資和土地相關(guān)投資，即土地購置費。2018年上半年，土地購置費增速大幅抬升，7月累計同比上升72.3%。按照傳統(tǒng)方法預(yù)測房地產(chǎn)投資的變動，2018下半年保持穩(wěn)定小幅下行。而2019年在房地產(chǎn)調(diào)控不放松，房價處于高位的情況下，估計房地產(chǎn)景氣度下滑的速度會更快。
