房地產(chǎn)稅，就跟“楊冪離婚”一樣，是樓圈的“月經(jīng)貼”，時不時就要出來熱鬧一陣子。最近，又開始討論地?zé)峄鸪炝耍俜綄Ψ慨a(chǎn)稅的頻繁吹風(fēng)，讓圍觀群眾不僅一抖：這次不會真的要來了吧？！
對于房地產(chǎn)稅的看法，“無房”的吃瓜群眾都希望盡快開征，讓房價盡快下跌穩(wěn)定，讓那些炒房客的利益降到極點，自己也能趁此機會買上房；有房的、特別是有多套房的富裕群眾大多害怕開征房產(chǎn)稅會增加自己的成本、打擊樓市、讓自己血本無歸，肯定是覺得房產(chǎn)稅不明智、不合理、希望能緩一緩再開征。
于是，很多鹿粉都問：“鹿鹿，你有3套房，愛我開征房地產(chǎn)稅，你怕了嗎？”
那么，我們今天就來好好聊聊房產(chǎn)稅的問題。
01
開征房地產(chǎn)稅的目的是什么？
房地產(chǎn)稅≠房價大跌
在很多吃瓜群眾的心里： 樓市政策 = 打擊房價， 不管是樓市調(diào)控也好、開征房產(chǎn)稅也好，也不細細思量一下就覺得政府要打擊樓市了、樓價要大跌了。
但是，實際上，不管什么樓市政策，政府秉承的原則都是“要促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房價大起大落肯定不符合這一原則。（明白了這一大前提之后，我們就可以更理性地看待各種樓市政策。）
那么，期望房產(chǎn)稅出臺房價大跌的群眾們可能要失望了。
原國家稅務(wù)總局副局長許善達表示：那么多有房地產(chǎn)稅的國家，沒有一個經(jīng)濟體或者國家是因為征了房地產(chǎn)稅房價就能夠抑制住。國內(nèi)外的經(jīng)驗也表明：房產(chǎn)稅在抑制房價方面的功能相當有限。
舉個例子
在美國，紐約的房地產(chǎn)稅最高（約6%），9.11之前的稅率只有2%不到。房地產(chǎn)稅增加了4%，但是紐約的房價還是全美最高。假設(shè)美國開始征收房地產(chǎn)稅的時候，房價指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312 （翻了3倍多，呵呵）。
再舉個例子：
房地產(chǎn)稅是2010年首次提出，2011年1月，上海和重慶就進行了試點。但是，你看到上海和重慶的房價跌了嗎？
房地產(chǎn)稅主要目的是充實地方財政。
歐美發(fā)達國家均實行房地產(chǎn)稅制度，地方財政60%依賴于房產(chǎn)稅。在中國，地方財政高度依賴土地出讓金。很多地方政府，土地財政依賴程度高達50~80%。
然而，土地是有限的，賣地肯定不能賣到天荒地老，所以，全面推行房地產(chǎn)稅制度可以充實地方財力，尤其是充實基層政府的財力。
02
房地產(chǎn)稅將會如何征收？
從目前官方透露的信息，有以下的一些思路（只是可能，并非絕對）：
首先，可能按評估價格征稅。也就是說會官方給出一個價格，而不是完全跟市場價格波動。如果這樣的話，評估價可能會滯后于市場的實際價格。
評估價如果低于市場價格，那房主們肯定好嗨皮；如果評估價高于市場價格的話，那就就是一記暴擊了。
第二，考慮民生問題，應(yīng)該會有免征額度，以保證大家的剛需。目前全國人均住宅面積就是40平米，上海之前的房產(chǎn)稅試點，就是60平米免征，所以這個免征額可能在40-60平米。
舉個例子，如果你一家三口住在一個120平以下的房子里，那么交房產(chǎn)稅的可能性不大；如果你一個單身狗，只有一套40米以下的小單間，那么交稅的可能性也很小。
第三，考慮到租房需求，對二套房應(yīng)該不會下狠手，但三套以上的懲罰稅率應(yīng)該會很重。
很多包租婆擔(dān)心二套房要交稅，但是即使二套房交稅，應(yīng)該也交不了多少，甚至干脆就不按套數(shù)計算，而是免征之外的面積數(shù)量計算。
因為如果對二套房就收重稅，那么稅收會變向轉(zhuǎn)嫁給租戶，造成城市租金暴漲，影響租房需求。
因此，第一套保護自住、第二套合理出租、第三套及以上使用懲罰稅率。當然，也可以直接按照超出人均免征面積，實施懲罰稅率，而該稅率按照面積和套數(shù)的上升而遞增。
比如：二套房（且面積不大）的包租婆A只要征收2%的稅率，而5套房（或者面積超大）的土豪B可能需要征收5%的稅率。A可以較輕松地把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，而B則只能轉(zhuǎn)嫁一部分了。（但是無論如何，租戶最倒霉，稅費轉(zhuǎn)嫁到租導(dǎo)致租金漲價是必須的，我們后面細談）。
03
房地產(chǎn)稅將如何影響租金和房價？
租得出去的房子會怎樣？
很多人問我：“房產(chǎn)稅來了，你害不害怕？”，其實我是真的一點都不！害！怕！
我的三套房子都是市區(qū)學(xué)位房、交通生活配套齊全、面積也不大、出租市場旺盛得不得了。這種房子抗風(fēng)險能力大得很。
最壞的情況，樓價不漲、房子暫時賣不出去，我還是可以長期出租為生。以后因為房產(chǎn)稅增加的成本，我還可能漲租金，轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。（什么，你說你買的是那些鳥不拉屎又租不出去的郊區(qū)新房，那不好意思，稅費得自己扛著！我說了800多遍，你都不聽，我有啥辦法）
征收房產(chǎn)稅，租金就會一定會漲嗎？
答案是：一定會！
所謂羊毛出在羊身上，房東一定會將稅費征收的部分強行加到租金里。房產(chǎn)稅征收得越多，租金漲得越多！全國范圍內(nèi)地征收房產(chǎn)稅，導(dǎo)致所有的房東的持有成本都增加了，所以房屋的出租價格肯定會上漲。還是租客們最倒霉，逃無可逃！誰叫你們處在食物鏈最低端！
但是，房東們是不可能把所有的稅費都轉(zhuǎn)移到租金，因為租戶們的承受能力是有限的。前陣子，大城市租金漲幅接近20%就已經(jīng)搞得民怨沸騰了（雖然沸騰，但是大家還住著，可見還可以忍受，啊哈哈哈）。
舉個例子
鹿二堡目前市值125萬（買入價75萬），月租金2300元。如果租金上漲20% （每月460元，每年5520元），那么就是2760元，對于我目前的租客的收入而言，還是可以承受的。
如果每年征收的房產(chǎn)稅不超過5520元的話，那么對于我來說是沒有影響的。但是，假如國家征收的房產(chǎn)稅高于5520元，也超過了我可以給租客加租的幅度，那么我就得自討腰包補足稅費，我的租金收益減少了。畢竟再加租，租客承擔(dān)不起就寧愿去租差一點的房子了，再租不起的就只能回老家了。
但是，對于我個人而言，我的房子購入價格較低（貸款低），租售比較高，而且?guī)W(xué)位配套齊（硬通貨轉(zhuǎn)手容易），所以國家怎么加房產(chǎn)稅，對我也就是多賺一點和少賺一點的區(qū)別（但我都是賺，所以我不擔(dān)憂）。我又沒有高杠桿炒房，耗得起、完全無壓力。
租不出去的房子會怎樣？
什么，你說你買的是租不出去的房子怎么辦？涼拌！很明顯租不出去的房子，多出來的稅費你就得全部自己掏！我說過多少次了，租不出去的房子，別買！
你的房子租不出去的空置損失再加上房產(chǎn)稅的損失，可不是一筆小數(shù)目哦！日子久了，你是不是想著賣房??？巧了，其他人也是這么想的，于是乎，這類房子就會引起大量拋售。
房子大量拋售的后果，大家都可以想象的到——房價會下跌。可是越下跌，越賣不出去！特別是加高杠桿的炒房族，他們耗不起??！
我們可以算一筆賬：假設(shè)100萬買的房子，貸款七成，利率4.5%，每年約交3萬的利息。房子又租不出去，租金為0。此時，假設(shè)國家征收房產(chǎn)稅1%，那么每年又多了1萬塊的稅錢。所以，持有一年，虧損4萬。我是不知道他們可以耗多久。
為了避免長期虧損，房子就要賣出去。市場上出現(xiàn)了大量此類房子拋售，本來地段配套不好，接盤俠就少，一下子來了這么多，房價下跌，房子更賣不出去了。
所以，不管怎么算，房產(chǎn)稅對租不出去的房子都是滅頂之災(zāi)！
也就是說，如果真的推行房產(chǎn)稅，特別是高額房產(chǎn)稅，是可以打擊房產(chǎn)投機和空置房的問題，促使這些房源向市場拋售，導(dǎo)致房價下跌。
正如我一直強調(diào)的：政府秉承的原則都是“要促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房價大跌從來都不是政府的目的。所以，大概率這個稅率是在一個合理的范圍內(nèi)，而不至于引起樓市崩盤（我這種良心包租婆自然也不擔(dān)憂）。
04
開征房地產(chǎn)稅，哪些人損失最大？
經(jīng)過上文的分析，可以看出，開征房地產(chǎn)稅影響的不僅僅是有房一族、炒房一租，還有萬千無房的租客。有些人損失不大甚至沒有損失，有些人可能就雞飛蛋打了。
如果，你屬于下列人群的話，那么就要重點注意了，因為你的損失是最大的：
無房的租戶
不要以為開征房地產(chǎn)稅，房價就腰斬了，你就能買上房了。實際上，你可能依舊買不上房，結(jié)果租金還漲了（驚不驚喜，意不意外？?。Ｈ绻闶莿傂枳宓脑?，那么高房價、高房租，你總是要挨一刀的。
當然，你也可以選擇挨兩刀，等到房租高到忍無可忍的時候無奈接盤。所以，盡早解決剛需才是要緊事。
利用高杠桿來買房的炒房客
很多人高位接盤，又利用高杠桿，希望賺快錢，表面上房子很多，但是如果房價不上漲套牢、租不出去或者租金不理想的話，那么每個月的利息都可以壓死你。如果再加上房產(chǎn)稅的話，估計分分鐘破產(chǎn)跳樓的節(jié)奏。
把畢生積蓄用來換成郊區(qū)房產(chǎn)、三
四線城市房產(chǎn)的人
很多一二線城市的小康家庭，看到房價上漲百爪撓心，但是由于受到限購和限售或者資金不足的影響，買不起當?shù)氐姆孔樱谑蔷湍贸霎吷e蓄跑到三四線城市買房子，希望坐等漲價！
但是，一旦開征房產(chǎn)稅，如果你的房子租不出去、賣不出去，就只能爛在手里，白白交稅。如果你是這一類人的話，趁早考慮把房產(chǎn)置換回一二線城市的優(yōu)勢地段。
高負債的剛需族
首先，剛需族買房子天經(jīng)地義，早買早超生。但是，每個人應(yīng)該量力而為。很多剛需族不考慮自己的承受能力，高負債買大房子，或者貪大而買邊緣地區(qū)的房子，每個月的房貸和利息都把自己逼得喘不過氣來了。如果國家再征收房產(chǎn)稅，那真的是雪上加霜。到時候，你可能會后悔買什么大房子！
05
結(jié) 語
開征房地產(chǎn)稅是一個牽一發(fā)動全身的事情。它既是一個民生問題，關(guān)系著有房、沒房的P民的安定生活；它又是一個經(jīng)濟問題，關(guān)系著租金、房價、樓市繼而整個經(jīng)濟的穩(wěn)定。
所以，也是慎之又慎，研究再研究，但是就目前的態(tài)勢而言，在不遠的將來，開征房地產(chǎn)稅是勢在必行。
如果通過上文的分析，你已經(jīng)知道自己將會受到巨大的沖擊，那么我們就應(yīng)該采取行動來減少這些沖擊，保證自己的利益咯！
