京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝經濟圈……伴隨這些以“群”為單位的規劃，越來越多地在國家發展構想中被提及，這預示著中國城市群發展已進入集中發力階段。尤其“雄安新區”的設立，更釋放了信號，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發展的主流趨勢。

伴隨宏觀導向，百強房企幾乎無一不開啟深耕重點都市圈和城市群的布局策略，加入這一場關于“圈群”的PK。

也正因此，當全國范圍內人口紅利衰減、棚改紅利逐漸減弱，三四線城市已經出現了較高的土地流拍率時，這里的未來市場到底是“餡餅”還是“陷阱”？企業又該如何“捕到食、不掉坑”？

在以“大城無界”為主題的第八屆中國價值地產年會上，中國指數研究院3Fang互聯網集團上海區域總經理張志杰，對于上述問題進行了詳實分析。

棚改還有兩三年紅利

“TOP房企在三四線的競爭會更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”張志杰告訴記者，企業布局哪一類城市和其自身發展規模分不開，品牌房企多因全國布局的需要，會更注重三四線。

而重點三四線城市似乎從2016年便開始了“狂飆”。

數據顯示，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價過萬。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區域房價也進入快漲通道。在9月的國家統計局數據中，無錫新房價格環比漲幅3．4％，位居70城之首；第二名徐州漲幅也在3．3％，環京的唐山、秦皇島等地漲幅均超過2．5％。

張志杰認為，整體上而言，三四線城市未來2～3年還有紅利期，其中最大因素是棚改——“每年600萬～800萬套的棚改需求量，可以支撐起供應值。”

通過中指院的報告，記者也發現，棚改的貨幣化安置，催生了大量購房需求，推動市場規模快速增長。

以長三角為例，浙江省整體棚改規模較大，杭州、紹興、湖州的棚改都較為突出，2018年計劃開工量均超過3萬套。江蘇各城市亦然，其中僅南京2018年計劃實施棚戶區改造的面積就達400萬平方米。

“2018年的棚改仍可觀，會繼續對房地產市場產生推動。也正基于此，目前房價上漲較快的城市還是在三四線城市。”張志杰指出。

需警惕產業空心人口流失

但伴隨機遇的是風險。

新城控股高級副總裁歐陽捷就直言，“2020年之后，如果政策對三四線城市開始從嚴，則可能造成斷崖式的下滑。”

為何如此，因為當三四線城市受到的政策支持（棚改為主）減弱，其人口和產業或許并沒有想象中那樣強大。

張志杰也表示，整個三四線城市在棚改潮結束之后，大部分來看機會不大。

很多三四線城市的人口、產業導入不夠，這受到很多因素影響，它和城市的位置、資源有著很大關系，不是可以隨機復制的。對三四線城市的產業不是很看好。

另一方面，市場需求量會大大減少，因為三四線城市一方面人口導入能力小于新一線城市和強二三線城市，另一方面棚改會消耗城市當地人的需求，棚改結束后本地需求支撐力會明顯減弱。

如今中國的人口紅利已經出現衰減，如果產業升級和產業調整支撐不起來，棚改結束后城市就可能面臨無后發之力的尷尬狀況。

所以，城市的經濟實力依然是核心。這也是為何一線城市周邊城市的風險相對較小。如上海周邊的昆山、蘇州，依托上海它們已經在汽車、工業等產業領域形成了自己的經濟效應，不會因為人口因素的變化，導致產業空心；相反，產業的發展也能支撐人口的量級。

不過也要注意，短期來看，上海周邊和北京周邊城市的房價下跌比較明顯，壓力較大，企業拿地開始謹慎，所以此類三四線城市的土地流拍較為集中。

在當前的環境和趨勢下，對房企而言，近兩三年或許可以從棚改量大的城市入手，快進快出打速戰；但長期來看，無論快攻還是慢耕，選擇城市一定要貼合“城市群”。

歐陽捷表示，當核心城市資源及人口承載力趨于飽和后，核心城市開始更新，產業形態向坪效更高的服務業升級。出于城市發展的虹吸效應，產業與人口向周邊城鎮遷移，而伴隨外溢效應的擴散，核心城市與周邊區縣聯系加強，形成都市圈與城市群是經濟發展的趨勢。

分析目前中國最為突出的“五大城市群”，則可謂發展各有特色。

張志杰告訴記者，長三角、珠三角以及京津冀城市群作為領先梯隊，發展相對成熟。長江中游以及成渝城市群地處長江經濟帶的中上游地區，城市腹地廣闊，且具備承接長三角產業轉移的優勢。

拿地窗口期在第四季度

地價高是導致土地流拍主因，在未來房價沒有預期的情況下，開發商拿地較為謹慎，算不過賬就不去拿了。但如果在城市群里的三四線城市，經濟、產業、人口、有預期導入，大家都算得過賬，就會去拿。張杰預計，到了四季度，許多城市財政壓力上來，很大程度會降低土地價格，屆時拿地窗口期就打開了，開發商預計地方政府會推出許多位置好，價格更好的地。

陽光城執行副總裁吳建斌告訴記者，每家企業的能力和資源不一樣，對于一類城市、二類城市都不一樣，在項目的營收、匯款時間，利潤率上都有要求，選擇什么時機，很多區域公司要算得過賬才去拿。

緊貼城市群一城一策

在城市群中，各個城市也都有明確增長極。其中，京津冀以北京、天津占據絕對量級。一直以來，長三角以上海一城獨大，長江中下游各城市都有亮點。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長極為中心來推進。

相對來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價和規模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應該慎重拿地。

長三角和大灣區珠三角的機會點也很多，并且各級城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應”非常明顯，二線城市危機感很強，各級城市以產業為帶動，各自爭搶人才和企業資源（如深圳和東莞）。

張志杰告訴每經記者，總而言之，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機會發展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領中國經濟持續增長，也對世界經濟發展做出貢獻。

在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產業支撐能力，都是房企考量的因素。

但企業能否站穩一座城市，則要具體分析，要看在哪個城市群更有資源、更有可能；看企業是否有資源（包括自身和外部資源，如企業、政府關系）；要看企業自身發展訴求和戰略規劃。