張俊林 目前，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也同樣進(jìn)入新常態(tài)。具體表現(xiàn)特點(diǎn)如下：
一、房價(jià)只升不降成為歷史，有升有降成為常態(tài)。前些年，房價(jià)只升不降，而且每年上漲幅度還很大，這種狀態(tài)將成為歷史。今后房價(jià)全國范圍內(nèi)將有升有降，房價(jià)的上升和下降將隨各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口流入多少及供求關(guān)系的狀況而調(diào)整，不存在全國“齊步走”的狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)賺不賠成為歷史，有賺有賠成為常態(tài)。前些年，由于連續(xù)10年的房地產(chǎn)大漲勢，開發(fā)企業(yè)不論管理與技術(shù)水平如何，都在賺錢，正所謂“臺(tái)風(fēng)來了豬都會(huì)飛”。今后，只有那些戰(zhàn)略清晰，管理規(guī)范，有一定資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)才能賺錢；而市場判斷錯(cuò)誤，管理及技術(shù)缺乏的企業(yè)就要賠錢。房地產(chǎn)行業(yè)像其他行業(yè)一樣，將受價(jià)值規(guī)律的約束，行業(yè)利潤率將趨向平均利潤率。
三、全民做房地產(chǎn)的狀況成為歷史，企業(yè)的死亡、退出、兼并將成為必然。前些年因?yàn)榉康禺a(chǎn)持續(xù)處于牛市，各行各業(yè)都組建房地產(chǎn)公司，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)八萬多家。今后隨著市場競爭的加劇，部分加工制造業(yè)將回歸主業(yè)，退出地產(chǎn)；一部分戰(zhàn)略模糊、管理粗放、不講信用、資金實(shí)力偏弱的企業(yè)，隨著國家法制化進(jìn)程和反腐敗，也失去活下去的土壤，必然去向破產(chǎn)；而企業(yè)之間兼并將大量產(chǎn)生，大魚吃小魚，壯魚吃病魚的話劇將頻繁上演。
四、大規(guī)模的炒房投機(jī)成為歷史，房地產(chǎn)將恢復(fù)其居住屬性。一是由于國家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和將來統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅；二是由于房價(jià)的上漲幅度偏小和經(jīng)常處于不確定狀態(tài)，導(dǎo)致投機(jī)炒房的利潤率很低，甚至有巨大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)作為投資品的屬性將減退，炒房投機(jī)包括長期投資為主的現(xiàn)象將消退，而房地產(chǎn)將恢復(fù)其居住為主的基本屬性。
五、跑馬圈地現(xiàn)象將成為歷史，理性開發(fā)模式成為主流。過去拿一塊大地，開發(fā)的越慢越賺錢，甚至不開發(fā)更賺錢。現(xiàn)在，由于房價(jià)不會(huì)大幅度持續(xù)上漲，圈地將增加成本，降低效益甚至?xí)?dǎo)致虧損。加上國家對土地管理執(zhí)法力度的加強(qiáng)，囤地風(fēng)險(xiǎn)徒增。因此，今后開發(fā)商會(huì)理性購買土地，有節(jié)奏的投入開發(fā)。
六、產(chǎn)品粗制濫造成為歷史，講求質(zhì)量、維護(hù)品牌將成為新競爭要素。前些年，由于房價(jià)上漲，供不應(yīng)求，真正是快了蘿卜不洗泥，再差的房子都能賣出去。現(xiàn)在市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由賣方市場變成了買方市場，客戶有了挑選的余地，買房更加理性，可以做到貨比三家，不僅要看價(jià)格，更要看質(zhì)量，包括規(guī)劃、戶型、外立面、裝修、景觀、建造、物業(yè)管理等，還要看開發(fā)商的信譽(yù)和口碑。由于競爭的加劇，開發(fā)商不但要努力建設(shè)好房子，還要提供優(yōu)服務(wù)。只有這樣才能在競爭中不被淘汰。
七、靠關(guān)系發(fā)財(cái)成為歷史，企業(yè)將公平參與市場競爭。隨著反腐斗爭的持續(xù)深入和政府規(guī)范行政行為等深化改革措施的落實(shí)，隨著十八屆四中全會(huì)精神的貫徹，全國依法治國必然出現(xiàn)新局面。伴隨著國家現(xiàn)代治理體系的建立，那種依靠“關(guān)系”拿地、依靠“關(guān)系”發(fā)財(cái)?shù)木置婕磳⒔Y(jié)束。企業(yè)將在一個(gè)大致公平的市場環(huán)境中平等的參與競爭。依法、誠信將是市場競爭的兩件利器和企業(yè)的護(hù)身符。
八、企業(yè)單打獨(dú)斗將成為歷史，房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”成為大趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)過去基本上是各企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行資源整合單打獨(dú)斗。但現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)將改造一切傳統(tǒng)行業(yè)。因此不論是供應(yīng)鏈整合，還是客戶關(guān)系管理；不論是差異化的定制，還是全民營銷模式的創(chuàng)立；不論是物業(yè)管理，還是消費(fèi)者意向的分析；電商平臺(tái)，大數(shù)據(jù)，云計(jì)算都將發(fā)揮重要作用。
房地產(chǎn)是一個(gè)古老而又嶄新的行業(yè)，在我國城鎮(zhèn)化的主要進(jìn)程完成以前，房地產(chǎn)行業(yè)仍然有10-15年的好光景。我們期待著在新常態(tài)下市場的成熟與規(guī)范，我們期待著法制環(huán)境的改善和公民契約精神的增強(qiáng)，我們期待著國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我們有理由確信：房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)健康發(fā)展。
（作者系山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司董事長 ）
