導 讀
1、龍頭分化，不降價的萬科走出了四強中不一樣的趨勢;
2、單月TOP100整體銷售規模環比微降，同比增長13.7% ;
3、TOP50房企中有近6成企業的單月業績環比下降;
4、6成房企業績目標完成80%以上，少數房企仍需加速推貨去化。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單改版說明
今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。
自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。
操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。
權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）
鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。
01 整體業績
單月整體銷售規模環比微降
得益于國慶“黃金周”期間以恒大、碧桂園為代表的規模房企集中降價促銷，TOP100房企10月單月整體的權益銷售金額同比增長13.7%。在經歷了三季度末的一波業績沖刺后，本月百強房企的整體銷售規模環比微降1.1%，降幅較去年同期也有明顯收窄。但我們認為，本月業績主要以高供貨量來實現，去化率實際并不如人意。從累計業績規模來看，雖然近年來行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。
02 上榜門檻
TOP50房企權益金額門檻提升12.5%
2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。另截止10月末，TOP100房企權益金額門檻達到147.8億元。
03 企業表現
TOP50房企中近6成單月業績環比下降
從企業業績表現來看，2019年10月，TOP50房企中有近6成企業的單月業績環比下降，其中多數房企較9月的業績環比降幅在20%-30%之間。但同時，也有不少規模房企10月業績表現較為突出，單月銷售金額環比提升。
其中，恒大得益于在全國范圍的項目降價促銷，通過限時折扣、全員營銷等多重優惠活動實現了大量貨值去化。10月單月實現全口徑銷售金額930億元，在9月831億元的基礎上進一步環比提升11.9%。碧桂園10月單月也實現全口徑銷售金額850億元，環比提升近20%。而相比之下，萬科10月的促銷力度相對較弱，單月實現銷售金額443億元，環比降低10.1%，龍頭房企之間產生了截然相反的業績增長趨勢。我們認為，雖然部分規模房企通過大范圍的折扣促銷、并加大供貨及推案力度，10月銷售業績表現為環比上升，但市場整體并不如數據體現的這么好，項目總體去化率并不佳。
04 目標完成率
6成房企80%以上，少數房企仍需加速推貨去化
從房企目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業中，近6成房企的目標完成率在80%以上。其中，恒大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率在90%以上，全年業績完成情況較佳。另有近3成的房企目標完成率在70%-80%之間，剩余少數房企目標完成率不及70%。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴、整體項目去化率下降的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力。未來兩月仍需加速推貨入市，積極推盤去化、沖刺全年目標。
05 市場展望
10月市場成交延續低迷走勢，未來兩月恐難大幅逆轉
10月，新房成交與土地市場延續了“金九”的低迷走勢，皆持續轉冷。重點城市新房成交量同、環比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。我們認為，九月成交的低迷進一步加劇了市場觀望情緒。
從政策調控層面來看，本月中央政策步入“空窗期”，地方因城施策有收有放。天津、南京六合布局松綁限購，呼和浩特落地限貸、限價，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。搶人大戰漸趨白熱化，海南全線放開落戶，鄭州、南通給予高精尖人才購房補貼，宿州農業轉移人口在主城區購房享契稅減免。預計進入房企年底的業績搶收期，市場供應量或將迎來一波放量增長。但考慮到政策層面經731會議定調難有大規模、實質性松動，信貸層面依舊偏緊，LPR換錨后多城房貸利率穩中有增，加之持續低迷的行情進一步加劇市場觀望情緒。市場正處于加速轉冷的通道中，未來兩月成交頹勢恐難大幅逆轉。
